Tema 1127

O processo paradigma do Tema 1127 é o RE 1307334, originário de São Paulo, com relatoria do Ministro Alexandre de Moraes. O caso concreto envolveu J.F.N., fiador em contrato de locação comercial firmado com R.G.P.J. Assessoria Comercial - EPP. Após o inadimplemento dos aluguéis pelo locatário, foi ajuizada ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, na qual o único imóvel do fiador foi indicado à penhora. O fiador apresentou impugnação à penhora sustentando tratar-se de bem de família, protegido pela Lei 8.009/1990 e pelo direito constitucional à moradia (art. 6º, CF).

O Juízo de primeiro grau rejeitou a impugnação. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao apreciar o Agravo de Instrumento, negou provimento ao recurso, consignando que o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 não distingue entre locação residencial e comercial para fins de penhorabilidade do bem de família do fiador, e que o precedente do STF no RE 605.709 era isolado e sem caráter vinculante.

O fiador interpôs Recurso Extraordinário alegando violação aos arts. 1º, III; 6º e 226 da Constituição Federal, invocando o precedente da Primeira Turma do STF no RE 605.709, no qual se havia reconhecido a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação comercial, por entender que o Tema 295 (que autorizou a penhora) teria sido firmado apenas para locações residenciais. Em março de 2021, o Plenário Virtual do STF reconheceu a repercussão geral da matéria, catalogando-a como Tema 1127. O julgamento de mérito ocorreu em sessão virtual, com resultado proclamado em 10 de março de 2022, por maioria de 7 a 4.

A questão jurídica central (ratio decidendi) consistiu em saber se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 - introduzida pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) - aplica-se indistintamente às locações residenciais e comerciais, ou se a tese firmada no Tema 295 (RE 612.360) estaria restrita às locações residenciais.

O dispositivo em questão estabelece que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível em execução 'por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação', sem fazer qualquer distinção entre os tipos de locação. O Tema 295, fixado pelo Plenário no RE 612.360 (Rel. Min. Ellen Gracie), havia estabelecido que 'é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal'.

A divergência interna no STF surgiu a partir do RE 605.709, julgado pela Primeira Turma em 2018 (DJe de 18/02/2019), no qual a redatora para o acórdão, Min. Rosa Weber, realizou um 'distinguishing': como o precedente do Tema 295 teria sido construído sob a lógica da ponderação entre o direito à moradia do fiador e o direito à moradia dos locatários (locação residencial), essa mesma lógica não se aplicaria à locação comercial, onde não há direito à moradia do locatário a ser protegido. Esse raciocínio foi depois adotado por decisões da Segunda Turma.

O Plenário, por maioria (7 x 4), rejeitou o 'distinguishing' e consolidou a penhorabilidade também na locação comercial, pelos seguintes fundamentos principais:

1. Interpretação literal e sistemática: O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 não faz qualquer distinção entre locação residencial e comercial. Quando o legislador quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente (como nos arts. 51 a 57 da Lei 8.245/1991, que disciplinam a 'Locação não residencial'). Onde a lei não distingue, não cabe ao intérprete distinguir.

2. Isonomia: Criar distinção onde a lei não distinguiu violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial, igualmente abrangido pelo art. 3º, VII, teria seu bem de família incólume, enquanto o fiador de locação residencial estaria sujeito à penhora.

3. Autonomia de vontade e direito de propriedade: O fiador, no pleno exercício do seu direito de propriedade e com ciência das consequências, assina voluntariamente o contrato de fiança. Ao fazê-lo, abre mão da proteção de impenhorabilidade. Impedir isso seria paternalismo estatal incompatível com a autonomia privada e com o art. 5º da CF.

4. Livre iniciativa (arts. 1º, IV e 170, caput, CF): Reconhecer a impenhorabilidade na locação comercial esvaziaria a principal garantia usualmente empregada nesse tipo de contrato (a fiança é a garantia mais utilizada, especialmente por pequenos empreendedores e microempresários), prejudicando o acesso ao mercado locatício e a livre iniciativa.

5. Boa-fé objetiva: Invocar a impenhorabilidade após ter oferecido voluntariamente a garantia viola o princípio da boa-fé objetiva.

6. Proporcionalidade e razoabilidade: A exceção é necessária, proporcional e razoável, pois outros meios de garantia (caução, seguro-fiança) são mais onerosos, especialmente para micro e pequenos empresários.

A corrente vencida (Ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia e Ricardo Lewandowski) sustentou que: (a) o direito à moradia é um direito fundamental social ligado ao mínimo existencial e à dignidade da pessoa humana, que não pode ser esvaziado em nome da livre iniciativa; (b) o 'distinguishing' era legítimo porque a ratio decidendi do Tema 295 estava fundada na proteção ao direito à moradia dos locatários - argumento que não se aplica à locação comercial; (c) existem outros meios menos gravosos para garantir a locação comercial, tornando a penhora desproporcional; (d) o argumento da autonomia da vontade não é irresistível quando se trata de renúncia a direito fundamental.

Os embargos de declaração opostos pelo fiador foram rejeitados unanimemente (jun/2022), confirmando que o acórdão não apresentava omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

O STF, no Tema 1127, resolveu uma controvérsia que gerava decisões contraditórias: a questão era se quem presta fiança em um contrato de aluguel de imóvel comercial (e não apenas residencial) pode ter sua casa penhorada caso o locatário não pague.

A resposta do STF foi sim: pode. A Corte confirmou que a regra que permite a penhora do bem de família do fiador (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990) se aplica tanto às locações de imóveis para moradia quanto às locações de imóveis para uso comercial.

O raciocínio central é simples: a lei que criou essa exceção não faz nenhuma distinção entre os dois tipos de locação. Quando o legislador quis fazer distinções, ele o fez de forma expressa em outros dispositivos. Por isso, não caberia ao Judiciário criar uma exceção onde a lei não criou.

Além disso, o STF destacou que a fiança é um contrato voluntário. A pessoa que assina como fiadora sabe das consequências: se o locatário não pagar, o fiador responde com todo o seu patrimônio, inclusive com o imóvel onde mora (bem de família). Proibir isso seria uma espécie de paternalismo estatal que limitaria a autonomia e o direito de propriedade do próprio fiador.

Há também um impacto prático importante: na locação comercial - especialmente para pequenos e microempresas - a fiança pessoal é a forma de garantia mais acessível e menos onerosa. Na prática, é muito comum que o próprio sócio da empresa locatária atue como fiador, colocando seu imóvel como garantia para viabilizar o aluguel do espaço do negócio. Se esse tipo de penhora fosse proibido, os locadores passariam a exigir formas mais caras de garantia (como seguro-fiança ou caução em dinheiro), o que poderia inviabilizar ou encarecer o acesso de pequenos empreendedores ao mercado de locação comercial.

Para os fiadores em geral: quem assina como fiador em qualquer contrato de locação - seja de um apartamento ou de um ponto comercial - deve ter plena consciência de que seu bem de família pode ser penhorado se o locatário não cumprir as obrigações. Essa é a regra legal vigente, declarada constitucional pelo STF.

Para os locadores e o mercado imobiliário: a decisão dá maior segurança jurídica, confirmando que a fiança continua sendo uma garantia eficaz e aplicável tanto em locações residenciais quanto comerciais.