Tema 249

Trata-se do Recurso Extraordinário nº 627.106/PR, relatado pelo Min. Dias Toffoli, interposto por A.B.d.S. contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região que havia reconhecido a regularidade da execução extrajudicial promovida no contexto de financiamento habitacional. Na origem, a parte autora ajuizou medida cautelar preparatória de sustação de leilão extrajudicial cumulada com ação declaratória de nulidade e revisional de contrato em face da C.E.F., alegando irregularidades no mútuo destinado à aquisição de imóvel residencial, inclusive quanto ao reajuste das prestações, ao saldo devedor, à aplicação de índices contratuais e à própria validade do procedimento de expropriação administrativa. O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, e o TRF da 4ª Região manteve a sentença, o que levou à interposição do recurso extraordinário.

A controvérsia jurídica central consistiu em saber se os arts. 29, parte final, e 31 a 38 do Decreto-lei nº 70/66, que autorizam a execução extrajudicial de hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, foram ou não recepcionados pela Constituição de 1988. A maioria do STF concluiu que sim, por entender que o procedimento não elimina o controle judicial, apenas desloca o momento de sua atuação, preservando a possibilidade de impugnação judicial pelo devedor em caso de ilegalidade ou abuso. O voto vencedor destacou que o devedor é notificado, pode purgar a mora e, se houver irregularidade, pode recorrer ao Judiciário durante ou após o procedimento. Foram invocados, como parâmetros constitucionais, os arts. 5º, incisos XXII, XXIII, XXXV, XXXVII, LIII, LIV e LV, e 6º, da Constituição Federal. O relator também mencionou precedentes antigos e reiterados do próprio STF, como o RE 223.075/DF, o RE 287.453/RS e diversos agravos regimentais, além de referências a julgados do STJ que já admitiam a higidez do Decreto-lei nº 70/66. Houve divergência relevante: Ministros Luiz Fux, Cármen Lúcia, Ayres Britto e, no voto final de mérito, Marco Aurélio sustentaram a não recepção da execução privada, por entenderem que o procedimento viola o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa. O entendimento vigente, contudo, foi o da recepção constitucional do diploma legal. Não houve revisão de tese; houve reafirmação da jurisprudência.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STF decidiu que o credor do financiamento habitacional pode usar o procedimento extrajudicial previsto no Decreto-lei nº 70/66 para cobrar a dívida e levar o imóvel a leilão, sem precisar começar tudo por uma ação judicial. Isso não significa que o devedor fique sem defesa: ele continua podendo ir ao Judiciário para contestar abusos, irregularidades, falta de intimação, erro no cálculo da dívida ou qualquer ilegalidade no procedimento.

Para o mutuário, a consequência é que a perda do imóvel pode ocorrer por via administrativa, desde que respeitadas as formalidades legais. Para o credor e para o sistema de crédito habitacional, a decisão preserva um mecanismo mais célere de recuperação do crédito. O STF entendeu que esse modelo não elimina o acesso à Justiça, apenas organiza a cobrança de forma diferente, com controle judicial possível antes ou depois dos atos extrajudiciais.