Tema 295

No RE 612.360/SP, sob relatoria da Min. E. G., discutiu-se a validade da penhora do imóvel residencial pertencente à fiadora N. S. S., em execução decorrente de contrato de locação firmado com A. P. G. O acórdão de origem havia considerado legítima a constrição do bem de família da fiadora, e o recurso extraordinário sustentava que a exceção legal à impenhorabilidade violaria o art. 6° da Constituição Federal, com a redação dada pela EC 26/2000, por afrontar o direito social à moradia. O caso chegou ao STF em contexto de repercussão geral, com debate sobre a possibilidade de o bem residencial do fiador responder pela dívida locatícia assumida por terceiro.

A questão jurídica central foi saber se a exceção do art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990, que admite a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, é compatível com o direito à moradia previsto no art. 6° da Constituição Federal após a EC 26/2000. O STF concluiu que sim, reafirmando a jurisprudência já firmada no RE 407.688 e em diversos agravos e recursos mencionados no voto, como RE 477.953-AgR, RE 493.738-AgR, AI 584.436-AgR, AI 693.554, RE 591.568, RE 598.036, AI 642.307, RE 419.161, AI 718.860 e RE 607.505. A fundamentação destacou que a introdução expressa do direito à moradia no art. 6° não eliminou a exceção legal criada para a fiança locatícia, porque a norma do art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 foi considerada compatível com a Constituição. No voto do Min. M. A., houve divergência quanto à própria repercussão geral, com a afirmação de que o instituto seria inadequado na espécie; ainda assim, prevaleceu o reconhecimento da repercussão geral e a ratificação da orientação anterior. O acórdão também registra a posição do Min. A. B., que, embora pessoalmente mantivesse entendimento contrário à penhora, aderiu ao resultado majoritário por respeito à jurisprudência consolidada da Corte. Não há indicação de revisão de tese no conjunto fornecido; o que houve foi reafirmação do entendimento vigente.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos simples, o STF entendeu que o imóvel usado como moradia do fiador pode, sim, ser penhorado quando ele garante contrato de locação e a dívida não é paga. Isso acontece porque a lei que protege o bem de família traz uma exceção específica para a fiança em locação, e a Corte considerou que essa exceção não viola o direito à moradia previsto na Constituição.

Na prática, isso significa que quem assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode responder com o próprio imóvel residencial se o locatário não cumprir a obrigação e a cobrança chegar à execução. Para o mercado de locações, o STF entendeu que essa regra ajuda a preservar o sistema de garantias dos contratos de aluguel. Para o fiador, o alerta é claro: a fiança pode atingir até o imóvel onde mora, salvo hipóteses legais específicas não tratadas neste tema.