Tema 492

O RE 695.911, de relatoria do Ministro Dias Toffoli, originário do Estado de São Paulo, foi julgado pelo Plenário do STF em sessão virtual de 4 a 14 de dezembro de 2020.

A recorrente, T.D.S., proprietária de um lote situado em loteamento urbano denominado 'Porta do Sol', ajuizou ação declaratória em face da Associação de Proprietários Amigos da Porta do Sol (A.P.A.P.S.), postulando a declaração de inexigibilidade das taxas de manutenção e conservação cobradas pela entidade. A autora alegava que utilizava apenas o serviço de fornecimento de água e não havia aderido à associação, razão pela qual a cobrança das demais despesas — que incluíam manutenção de clube, hípica, vias, segurança, festas e fundos de reserva — seria inconstitucional.

As instâncias de origem julgaram improcedente o pedido, entendendo que a associação exercia atividades que beneficiavam todos os moradores e que o não pagamento configuraria enriquecimento sem causa, equiparando o loteamento a um condomínio. A Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo confirmou a sentença de improcedência.

A recorrente interpôs recurso extraordinário alegando violação aos arts. 5º, incisos II e XX, e 175 da Constituição Federal, sustentando que o princípio da livre associação é de aplicação imediata e que não havia lei impondo a obrigação de pagamento. O Plenário do STF reconheceu a repercussão geral da matéria em 2011, dada a potencial repetição do tema em milhares de processos envolvendo proprietários de imóveis em loteamentos de todo o país.

Participaram do julgamento como amici curiae: S.E.C.O.V.I.-SP, F.A.M.R.I.O., A.E.L.O., Sociedade Centro Empresarial Tamboré e A.N.V.I.F.A.L.C.O.N. A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pelo desprovimento do recurso, invocando os princípios da vedação ao enriquecimento ilícito e da solidariedade social.

A questão jurídica central (ratio decidendi) consistiu em definir se, à luz dos princípios constitucionais da legalidade (art. 5º, II, CF) e da liberdade de associação (art. 5º, XVII e XX, CF), é constitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento urbano por parte de associação de moradores em relação a proprietários que não aderiram à entidade.

O relator, Ministro Dias Toffoli, partiu da premissa de que obrigações somente decorrem de lei ou da manifestação de vontade das partes. Na ausência de ambas, não há como impor encargo pecuniário a quem optou por não se associar. O direito à livre associação possui dimensão positiva (direito de associar-se) e negativa (direito de não se associar ou de se desassociar), sendo ambas constitucionalmente protegidas. Forçar alguém a pagar taxas de uma associação à qual não aderiu equivale, na prática, a compeli-lo a associar-se, em violação direta ao art. 5º, XX, da Constituição.

O voto afastou a tese do enriquecimento sem causa e da obrigação 'propter rem' como fundamentos suficientes para superar o princípio da liberdade associativa. Tais figuras são instrumentos de natureza infraconstitucional e não possuem substrato em princípio constitucional de igual hierarquia que pudesse ser sopesado contra a liberdade de associação. O único contrapeso constitucional admitido é o próprio princípio da legalidade: a obrigação só pode ser imposta por lei ou por vontade expressa.

Nesse contexto, a edição da Lei nº 13.465/2017 foi identificada como o marco temporal nacional para a questão. Ao alterar a Lei nº 6.766/1979 e incluir o art. 36-A e seu parágrafo único, a lei federal: (a) equiparou as associações de moradores de loteamentos à figura de 'administradora de imóveis'; (b) admitiu a cotização entre os beneficiários desde que prevista no ato constitutivo; e (c) inaugurou, em âmbito federal, a base legal que antes inexistia. A lei introduziu também a figura do 'loteamento de acesso controlado' (art. 2º, §8º, da Lei nº 6.766/79).

O acórdão reconheceu ainda que, com base nos arts. 30, VIII, e 182 da CF, os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso e parcelamento do solo urbano, de modo que eventuais leis municipais anteriores à Lei nº 13.465/2017 que disciplinassem a matéria também serviriam como marco temporal válido para legitimar a cobrança — conforme decidido no RE nº 607.940/DF (Tema 348, Rel. Min. Teori Zavascki).

Para que a cotização seja válida após o marco temporal (lei federal ou municipal), exige-se: (i) para proprietários já titulares de lotes: adesão expressa ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; (ii) para novos adquirentes: que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis, assegurando publicidade e ciência prévia ao comprador.

O STJ havia firmado posição convergente no Tema 882 (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), decidindo que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou quem a elas não anuiu. O STJ também afastou a aplicação retroativa da Lei nº 13.465/2017 a relações constituídas anteriormente.

O acórdão foi proferido por maioria. Ficaram vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso por entenderem que a obrigação de rateio das despesas comuns decorria da cotitularidade dos espaços e do interesse coletivo, independentemente do vínculo associativo formal. O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso, mas com tese própria, mais ampla e sem as condicionantes da modulação temporal.

Os embargos de declaração opostos pelo S.E.C.O.V.I.-SP foram rejeitados por unanimidade, firmando que as questões sobre cobrança fundada em contrato ou em responsabilidade civil por enriquecimento sem causa escapam ao objeto do tema de repercussão geral, que se limitou à dimensão constitucional da liberdade associativa.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento. O STF não delimitou expressamente um marco temporal de eficácia do acórdão para fins de proteção de relações jurídicas já constituídas. O que o acórdão fez foi estabelecer, na própria tese de repercussão geral, um marco legislativo (a Lei nº 13.465/2017 ou anterior lei municipal) que delimita quando a cobrança se torna constitucionalmente admissível. Trata-se, portanto, de delimitação temporal da própria tese jurídica — e não de modulação dos efeitos da decisão judicial no sentido técnico-processual previsto no art. 27 da Lei nº 9.868/1999.

A decisão do STF no Tema 492 responde a uma dúvida muito comum em loteamentos fechados ou de acesso controlado: pode a associação de moradores cobrar mensalidade ou taxa de manutenção de um proprietário que nunca quis se associar a ela?

A resposta do STF é: não, ao menos não antes de existir uma lei que autorize essa cobrança.

A lógica é simples. A Constituição garante que ninguém é obrigado a se associar a ninguém (art. 5º, XX). Se uma pessoa não quer fazer parte de uma associação, ela não pode ser forçada a pagar as despesas dessa entidade. Cobrar a taxa de quem não aderiu equivale, na prática, a obrigá-la a participar — o que é inconstitucional. Além disso, a Constituição também diz que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo sem que haja lei determinando isso (art. 5º, II). Como não havia lei federal sobre o assunto, não havia obrigação.

O argumento de que o proprietário estaria 'se locupletando' dos serviços sem pagar (enriquecimento sem causa) foi afastado. Para o STF, esse princípio é de natureza civil e não tem peso constitucional suficiente para superar o direito fundamental à liberdade de associação.

O cenário mudou com a edição da Lei nº 13.465/2017, que criou a figura do 'loteamento de acesso controlado' e autorizou, pela primeira vez em âmbito federal, que as associações cobrem uma contribuição de todos os proprietários do loteamento, desde que isso esteja previsto no ato de constituição da entidade. Essa lei funciona como um divisor de águas:

• Para cobranças referentes ao período anterior à lei (ou à lei municipal equivalente anterior): são inconstitucionais, salvo se o proprietário tiver expressamente aderido à associação e assumido as obrigações.

• Para cobranças após a vigência da lei: são possíveis, mas com condições. Se o proprietário já tinha o lote antes da lei, ele precisa ter aderido formalmente ao ato constitutivo da entidade. Se o proprietário comprou o lote depois da lei, a obrigação de pagar a taxa precisa constar no Registro de Imóveis, para que o comprador tenha ciência prévia ao adquirir o bem.

O impacto prático é relevante para os dois lados. Para os proprietários que nunca aderiram às associações, especialmente em relação a dívidas antigas, a decisão representa uma proteção importante. Para as associações e para o mercado imobiliário, a decisão delimita com clareza as condições em que a cotização é válida, trazendo segurança jurídica para novos empreendimentos regularizados nos termos da Lei nº 13.465/2017.

Não há, neste caso, o que se chama de 'modulação de efeitos': o STF não disse que a decisão só valeria a partir de certa data para processos em curso. O que o tribunal fez foi definir, dentro da própria tese, qual lei serve de ponto de partida para que a cobrança se torne lícita.