Tema 982

No RE 860.631/SP, relatado pelo Min. Luiz Fux, José Carlos Santana Filho questionou acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a validade de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente em contrato de mútuo no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI. O recorrente alegou que a Lei nº 9.514/1997 permitiria a excussão do bem sem participação do Poder Judiciário, com violação aos arts. 5º, XXIII, XXXV, LIII, LIV e LV, da Constituição Federal. O caso concreto envolvia ação anulatória de atos jurídicos proposta contra a Caixa Econômica Federal, na qual se discutia a consolidação da propriedade do imóvel após a constituição em mora e a intimação do devedor para purgação da mora, sem êxito.

O STF concluiu que o procedimento da Lei nº 9.514/1997 é constitucional porque a alienação fiduciária de imóvel tem estrutura jurídica própria: a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário, enquanto o devedor permanece com a posse direta até o adimplemento. Assim, na inadimplência, a consolidação da propriedade não representa expropriação de bem alheio, mas desdobramento do próprio negócio jurídico. O Tribunal destacou que o procedimento é legalmente regrado, com intimação do devedor, prazo para purgação da mora, consolidação registral e leilão posterior, o que afasta a ideia de autotutela arbitrária. Também afirmou que não há afronta ao art. 5º, XXXV, porque o acesso ao Judiciário permanece íntegro para controle de legalidade a qualquer tempo; nem ao art. 5º, LIII, porque não há substituição do juiz natural por órgão privado; nem aos arts. 5º, LIV e LV, porque o procedimento contém etapas formais, ciência do devedor e oportunidade de reação. O voto vencedor fez paralelo com o Tema 249 do STF, relativo ao Decreto-Lei nº 70/1966, cuja execução extrajudicial hipotecária já havia sido reputada constitucional. Foram mencionados ainda os arts. 17, 22, 23, 25, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, além do art. 5º, XXIII, XXXV, LIII, LIV e LV, e do art. 6º da Constituição. Houve divergência dos Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia, que entenderam haver incompatibilidade com o devido processo legal e com o direito à moradia, mas ficaram vencidos. Não houve revisão de tese; o entendimento fixado foi o vigente.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STF disse que, quando alguém financia um imóvel com alienação fiduciária, aceita um regime jurídico em que o próprio imóvel serve de garantia e pode ser retomado extrajudicialmente se a dívida não for paga, desde que a lei seja seguida. Isso não significa que o devedor fique sem proteção: ele deve ser intimado, pode pagar a dívida para evitar a consolidação da propriedade e pode ir ao Judiciário se houver erro, abuso ou ilegalidade no procedimento. A decisão favorece a previsibilidade dos contratos e a segurança do crédito imobiliário, porque reduz o risco para quem empresta e, com isso, sustenta um modelo de financiamento mais estável. Ao mesmo tempo, o Tribunal entendeu que essa simplificação não elimina o controle judicial nem autoriza atuação livre do credor fora das regras legais. A mensagem central é que a lei permite uma cobrança mais rápida, mas não sem limites. Se houver descumprimento das formalidades, o devedor continua podendo pedir a revisão judicial do ato.