Tema 1002

O processo teve origem em ação ajuizada por O.F.N.V. contra M.B.R. Engenharia Ltda. e C. — Consultoria, Projetos e Representações Ltda. (recorrente no STJ), na qual o autor pleiteou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, alegando impossibilidade financeira de continuar pagando as parcelas avençadas. Além da resolução do contrato, o autor requereu a redução da cláusula penal de retenção de 20% para 10% dos valores pagos, bem como a devolução de 90% das quantias desembolsadas, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

O juízo de primeiro grau julgou o pedido parcialmente procedente: decretou a resilição do contrato, reduziu a multa contratual para 10% e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Antes do julgamento das apelações, a recorrente requereu a instauração de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) perante o TJDFT sobre o tema do termo inicial dos juros de mora nas ações de rescisão imotivada de compromisso de compra e venda de imóvel. O tribunal local, no julgamento do IRDR, fixou a tese de que os juros de mora devem incidir desde a citação, com fundamento no art. 405 do Código Civil.

Inconformada, C. — Consultoria interpôs recurso especial no STJ (REsp 1.740.911/DF), afetado ao rito dos recursos repetitivos como Tema 1002, com o objetivo de definir o marco inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a restituir pelo promitente vendedor quando a extinção do contrato é promovida pelo promitente comprador. O processo foi relatado pelo Ministro Moura Ribeiro, sendo o acórdão lavrado pela Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora para o acórdão, após abertura de divergência.

A questão jurídica central do Tema 1002 consiste em determinar se, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, em que o promitente comprador busca judicialmente a rescisão com devolução de valores em condições diferentes das estipuladas contratualmente na cláusula penal, os juros de mora fluem desde a citação (como decidiu o TJDFT no IRDR) ou somente a partir do trânsito em julgado (como sustentava a recorrente, com base na jurisprudência consolidada do próprio STJ).

A controvérsia gira em torno da interpretação dos arts. 394, 395, 396, 397, 405 e 332 do Código Civil, bem como do art. 240 do CPC, que estabelecem as regras sobre constituição em mora e o marco inicial da contagem dos juros moratórios.

O Ministro Relator Moura Ribeiro (voto vencido) propôs a superação da jurisprudência anterior, defendendo que os juros deveriam fluir desde a citação. Seu argumento central era o de que a sentença condenatória que determina a devolução dos valores — mesmo em patamar diverso do previsto contratualmente — não cria obrigação nova, mas apenas reconhece um dever jurídico preexistente ao rompimento do contrato. Invocou, nesse sentido, a distinção clássica entre sentenças declaratórias, condenatórias e constitutivas: apenas as constitutivas criam situações jurídicas novas; a sentença que condena à devolução de valores teria eficácia predominantemente condenatória e subsidiariamente declaratória. Apoiou-se, ainda, nos precedentes da Corte Especial sobre juros em Ação Civil Pública (REsps 1.370.899/SP e 1.361.800/SP), que afirmam que a iliquidez da dívida não impede a fluência dos juros desde a citação, e no magistério doutrinário de Scavone Júnior, que alertava para o risco de enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

A Ministra Maria Isabel Gallotti (voto vencedor, acompanhado pela maioria) manteve o entendimento já firmado pela Segunda Seção desde o REsp 1.008.610/RJ (Rel. Ministro Aldir Passarinho Júnior, DJe 3/9/2008), segundo o qual, quando o promitente comprador pleiteia rescisão com devolução de valores de forma diversa da cláusula penal, não há mora anterior da incorporadora. O fundamento repousa no art. 396 do Código Civil — 'não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora' —, dado que a incorporadora não deu causa à rescisão e vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais.

A Ministra Gallotti ressaltou que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, não havia disciplina legal para o distrato por iniciativa do comprador: a Lei 4.591/64 previa a irretratabilidade dos contratos de incorporação imobiliária. A jurisprudência do STJ, de forma pretoriana, reconheceu ao comprador o direito de desistir e exigir devolução parcial dos valores, mas, diante da ausência de previsão legal sobre o percentual exato de retenção, o objeto da obrigação de restituir permanecia indefinido até o pronunciamento judicial definitivo. Assim, a sentença que substitui a cláusula contratual tem natureza constitutiva nesse aspecto, produzindo efeitos ex nunc, de modo que os juros de mora somente poderiam incidir a partir do trânsito em julgado.

A Ministra Gallotti esclareceu expressamente que, para os contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018 — que passou a disciplinar o distrato com parâmetros legais objetivos —, a regra geral da mora ex persona se aplicaria, fluindo os juros desde a citação, conforme a tese do Relator. A distinção, portanto, é temporal: contratos anteriores à lei seguem o regime do trânsito em julgado; contratos posteriores sujeitam-se à citação como marco inicial.

Precedentes relevantes citados: REsp 1.008.610/RJ (Segunda Seção, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior); REsp 1.211.323/MS (Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão); REsp 1.300.418/SC (Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão — tese repetitiva sobre devolução imediata); Súmula 543/STJ; EDcl no REsp 1.025.298/RS (Segunda Seção, Rel. p/ acórdão Min. Luis Felipe Salomão). A Segunda Seção, por maioria (7 votos a 1), deu provimento ao recurso especial e fixou a tese do Tema 1002.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Quando alguém compra um imóvel na planta ou em construção por meio de um contrato de promessa de compra e venda e, depois, decide desistir do negócio — seja por dificuldades financeiras ou por qualquer outra razão pessoal —, a incorporadora ou construtora é obrigada a devolver parte dos valores pagos, podendo reter um percentual como penalidade.

Muitas vezes, o comprador vai à Justiça não apenas para pedir a rescisão, mas também para questionar o percentual de retenção previsto no contrato, pedindo que o juiz reduza a multa e determine a devolução de um valor maior do que o originalmente estabelecido em contrato.

Nesse tipo de disputa, surge a seguinte questão: a partir de quando a construtora deve pagar juros de mora sobre os valores que vai devolver? Os juros começam a correr desde a citação (quando a ação é ajuizada) ou apenas após o encerramento do processo, com o trânsito em julgado?

O STJ, no Tema 1002, definiu que, para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora somente começam a correr a partir do trânsito em julgado da decisão. O raciocínio é o seguinte: a construtora não foi responsável pela rescisão — foi o próprio comprador quem decidiu desistir — e, além disso, enquanto não havia uma lei específica regulando o distrato, não existia um valor exato e definido a ser devolvido. A obrigação de devolver determinado montante (calculado com a redução da cláusula penal) só se torna certa e exigível após a decisão judicial definitiva. Antes disso, não há mora da construtora, pois ela não descumpriu nenhuma obrigação preexistente e clara.

Importante destacar que essa regra vale apenas para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Para os contratos firmados a partir dessa lei — que passou a disciplinar expressamente os distratos, fixando percentuais máximos de retenção —, a lógica muda: como já existe previsão legal clara, eventuais descumprimentos podem configurar mora desde a citação.

Para o comprador, isso significa que, em contratos antigos, os juros sobre o valor a ser devolvido não 'correm' durante todo o processo judicial, mas apenas após seu encerramento definitivo. Para a construtora, representa uma proteção contra encargos moratórios em período no qual o próprio valor da devolução ainda estava sendo discutido e definido pelo Judiciário.