Tema 1025

O julgamento teve origem em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) instaurado, de ofício, pelo Juízo da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, em razão de centenas de ações de usucapião ajuizadas por moradores do Setor Tradicional de Planaltina-DF que não estavam recebendo solução uniforme pela Justiça local.

Os imóveis em questão estão situados em área particular — com matrículas de origem registradas em cartórios do Distrito Federal e de Goiás — cujo parcelamento de fato ocorreu há mais de cinquenta anos, antes mesmo da criação do Distrito Federal, quando o local ainda era município de Planaltina de Goiás. Não obstante a antiguidade e a consolidação do parcelamento, o loteamento nunca foi formalmente autorizado nem regularizado pela Administração do Distrito Federal, razão pela qual os lotes individuais carecem de matrícula autônoma nos cartórios de registro de imóveis.

O TJDFT julgou o IRDR procedente, fixando tese no sentido do cabimento das ações de usucapião. Irresignado, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios interpôs Recurso Especial (REsp 1.818.564/DF), com fundamento no art. 105, III, 'a', da Constituição Federal, alegando ofensa aos arts. 485, IV, do CPC, 1.238 do Código Civil e 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Sustentou, em síntese, que a ausência de matrícula individualizada e a falta de aprovação do projeto de parcelamento pelo Poder Público impediriam o registro de eventual sentença declaratória de usucapião, o que afastaria o interesse de agir dos autores. O recurso foi afetado ao rito dos recursos especiais repetitivos e julgado pela Segunda Seção do STJ, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro.

A questão jurídica central (ratio decidendi) consistiu em definir se a ausência de matrícula individualizada e a pendência de regularização urbanística de loteamento consolidado constituem empecilho ao ajuizamento e ao provimento de ação de usucapião, seja por ausência de interesse de agir, seja por impossibilidade jurídica do objeto.

O STJ enfrentou o tema a partir de três eixos principais:

(1) Interesse de agir: O Tribunal assentou que a possibilidade de registro da sentença de usucapião é mero efeito do provimento jurisdicional — um atributo da sentença —, e não pressuposto para o reconhecimento do direito material. Os arts. 1.238 e 1.241 do Código Civil apenas esclarecem que a sentença servirá de título para registro, sem condicionar a aquisição da propriedade ou o ajuizamento da ação a esse registro. Confundir a impossibilidade de registro imediato com a ilicitude do objeto ou com a falta de interesse de agir equivale a criar requisito não previsto em lei ou na Constituição.

(2) Usucapião em áreas irregulares: O acórdão distinguiu três dimensões da regularização fundiária — a dimensão jurídica (o direito de propriedade em si), a dimensão registrária (a certificação e publicidade pelo registro) e a dimensão urbanística (a conformidade do uso com as normas de parcelamento e edificação). Essas dimensões são autônomas e não se confundem. A irregularidade urbanística pode impor limitações administrativas ao exercício da propriedade, mas não impede o reconhecimento do domínio. A prescrição aquisitiva é modo originário de aquisição da propriedade, cujos requisitos genéricos são a posse 'ad usucapionem' e o decurso do tempo, sem que a lei ou a Constituição exijam regularidade fundiária prévia. Nesse sentido, foi invocado o precedente do STF no RE nº 422.349/RS (Tema 815), em que o Plenário fixou que o reconhecimento da usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos, bem como o Tema 985 do STJ (REsp 1.667.843/SC), que vedou a criação de requisitos estranhos ao art. 1.238 do Código Civil para a usucapião extraordinária.

(3) Regularização fundiária e interesse público: O acórdão rechaçou a premissa de que toda ocupação irregular atenta contra o interesse público. No caso específico, a ocupação estava consolidada há décadas, com infraestrutura urbana instalada pelo próprio Poder Público, configurando omissão estatal prolongada. O reconhecimento da usucapião não impede a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano; ao contrário, pode constituir o primeiro passo para o restabelecimento da ordem urbanística, pois identifica os verdadeiros proprietários dos imóveis e viabiliza futuras ações administrativas, como desapropriações com indenização ao real titular do domínio.

O acórdão também afastou precedentes aparentemente contrários do próprio STJ (REsp 1.431.244/SP e AgInt nos EDcl no REsp 1.539.964/DF), por entender que esses versavam sobre situação distinta — individualização de fração ideal em condomínio irregular —, sem correspondência com o caso de usucapião de imóvel individualmente demarcado e possuído.

Dispositivos centrais citados: arts. 183 e 191 da Constituição Federal; arts. 1.238, 1.239, 1.240, 1.241 e 1.242 do Código Civil; art. 10 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); arts. 216-A e 176 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos); arts. 9º e 10 da Lei nº 13.465/2017; arts. 17 e 485, IV e VI, do CPC.

O acórdão não aborda modulação de efeitos.

O Setor Tradicional de Planaltina é uma área urbana consolidada há décadas no Distrito Federal, ocupada por moradores que adquiriram seus lotes de particulares, mas cujo parcelamento nunca foi formalmente aprovado nem regularizado pelo Governo do Distrito Federal. Por isso, os lotes não possuem matrícula individual no cartório de registro de imóveis.

Diante dessa situação, centenas de moradores ajuizaram ações de usucapião para ter seu direito de propriedade reconhecido pela Justiça. O Ministério Público local resistia a essas ações, argumentando que, sem matrícula individual e sem regularização do loteamento, a eventual sentença favorável não poderia ser registrada em cartório — o que, na visão do Parquet, esvaziaria qualquer utilidade prática da ação e configuraria falta de interesse de agir.

O STJ rejeitou esse raciocínio por um motivo central: a propriedade adquirida por usucapião não nasce do registro em cartório. Ela nasce da posse prolongada, contínua e pacífica, com intenção de dono, pelo prazo previsto em lei. O registro é apenas a forma de tornar esse direito público e oponível a terceiros — um efeito da sentença, não uma condição para obtê-la. Ou seja, o juiz pode — e deve — declarar a usucapião mesmo que o registro imediato seja tecnicamente dificultado pela ausência de matrícula individualizada. A abertura de nova matrícula, quando necessária, pode ser providenciada no momento adequado.

O Tribunal também afirmou que irregularidade urbanística e direito de propriedade são coisas distintas. O fato de um imóvel estar em loteamento não regularizado pelo Poder Público não transforma a posse em ilegítima nem impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva. As normas urbanísticas podem restringir o uso da propriedade, mas não têm o poder de apagar o direito de propriedade já constituído pelo tempo de posse.

Para o morador de Planaltina, o impacto prático é significativo: quem preenche os requisitos legais da usucapião — tempo de posse, ausência de oposição, animus domini — pode levar sua ação a julgamento de mérito, sem que o processo seja extinto prematuramente sob o fundamento de que o loteamento ainda não foi regularizado. A regularização urbanística do loteamento é responsabilidade do Poder Público e deve seguir seu próprio caminho administrativo, de forma independente do reconhecimento judicial da propriedade de cada morador.