Tema 1091

O caso concreto teve origem em uma execução de título extrajudicial ajuizada pelo C.E. do C.S.C.M. (recorrente) contra os fiadores C.N.C., J.S.C.F. e a empresa A.&C. Ltda. (recorridos), todos garantidores de um contrato de locação de loja comercial em shopping center localizado no Paraná.

Durante a execução, foram penhorados dois imóveis de propriedade dos fiadores pessoas físicas. Em relação a um deles — identificado como bem de família no qual residia o casal de idosos —, os fiadores opuseram exceção de pré-executividade requerendo o reconhecimento da impenhorabilidade. O juízo de primeiro grau rejeitou o pedido. O Tribunal de Justiça do Paraná, em agravo de instrumento, reformou a decisão e reconheceu a impenhorabilidade, com fundamento em que a penhora do bem de família do fiador somente seria válida em locações residenciais, e não comerciais, ponderando ainda a proteção constitucional ao idoso (art. 37 da Lei n. 10.741/2003) e o direito social à moradia (art. 6º da CF).

O acórdão do TJPR apoiou-se em precedente da Primeira Turma do STF no RE n. 605.709/SP, que havia diferenciado as modalidades de locação para fins de penhorabilidade do bem de família do fiador, concluindo pela impenhorabilidade nos contratos de locação comercial.

Inconformado, o credor interpôs recurso especial (REsp n. 1.822.033/PR), distribuído ao Ministro Luis Felipe Salomão, o qual foi afetado ao rito dos recursos repetitivos pela Segunda Seção do STJ para definição da tese relativa à 'penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial'.

A questão jurídica central consistia em definir se o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990 — que excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação — alcança tanto as locações residenciais quanto as comerciais, ou se seria possível estabelecer um distinguishing entre as duas modalidades.

O dispositivo legal em análise foi introduzido pela Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações), cuja exposição de motivos deixou claro o objetivo de estimular o mercado locatício residencial, mas sem fazer qualquer distinção textual entre locação residencial e comercial para fins da exceção à impenhorabilidade.

O STJ delimitou a afetação do tema em razão de precedente da Primeira Turma do STF (RE n. 605.709/SP, rel. para acórdão Min. Rosa Weber, julgado em 2018), que havia reconhecido um distinguishing: a restrição ao bem de família do fiador somente se justificaria em contratos de locação residencial, pois nestes haveria promoção do direito à moradia; nos contratos comerciais, tal justificativa não existiria, ofendendo o princípio da isonomia entre locatário (que conserva seu bem de família) e fiador (que o perderia).

O relator, Ministro Luis Felipe Salomão, afastou esse distinguishing com base nos seguintes fundamentos:

1. Ausência de distinção legal: o inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 não diferencia locação residencial de comercial. Quando o legislador quis fazer essa distinção, o fez expressamente — como se verifica nos arts. 51 a 57 da própria Lei n. 8.245/1991, que disciplina a 'locação não residencial'.

2. Precedentes do STF sobre o Tema 295: o RE n. 407.688/SP (Pleno, rel. Min. Cezar Peluso) e o RE n. 612.360/SP (rel. Min. Ellen Gracie, com repercussão geral reconhecida) já haviam assentado a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador. Destacou-se que o próprio RE n. 612.360/SP, paradigma do Tema 295, tratava de locação comercial.

3. Julgamento do Tema 1127 do STF: o RE n. 1.307.334/SP (rel. Min. Alexandre de Moraes, publicado em 26/5/2022) — julgado pelo Plenário do STF pouco antes da decisão do STJ — fixou expressamente a tese de que 'é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial', superando o entendimento isolado da Primeira Turma no RE n. 605.709/SP.

4. Autonomia da vontade e direito de propriedade: o fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade, assina voluntariamente o contrato de fiança, ciente de que seu bem poderá ser constrito. Admitir o contrário ofenderia o princípio da boa-fé objetiva (vedação ao 'venire contra factum proprium').

5. Isonomia: criar uma distinção entre fiador de locação residencial (cujo bem pode ser penhorado) e fiador de locação comercial (cujo bem ficaria imune) geraria tratamento desigual sem amparo legal ou justificativa principiológica suficiente.

6. Impacto econômico e social: a fiança é a garantia menos onerosa para o locatário e a mais aceita pelos locadores. Afastar a penhorabilidade do bem do fiador em locações comerciais encareceria e dificultaria o acesso a imóveis por pequenos empreendedores, reduzindo a oferta, aumentando custos de transação e prejudicando o mercado locatício.

Foram mencionados como precedentes relevantes: REsp n. 1.363.368/MS (Tema 708/STJ); Súmula n. 549/STJ; RE n. 407.688/SP; RE n. 612.360/SP (Tema 295/STF); RE n. 605.709/SP; RE n. 1.307.334/SP (Tema 1127/STF). O julgamento foi unânime na Segunda Seção do STJ.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

A Lei n. 8.009/1990 protege o bem de família — isto é, o imóvel residencial da entidade familiar — contra penhoras em execuções de dívidas. Essa proteção, no entanto, tem exceções expressamente previstas na própria lei. Uma delas, inserida pelo art. 3º, inciso VII, determina que o bem de família perde essa proteção quando o proprietário atuou como fiador em um contrato de locação.

A controvérsia julgada no Tema 1091 do STJ girava em torno de uma questão específica: essa exceção vale para qualquer contrato de locação, ou apenas para locações residenciais? Em outras palavras, quem afia uma locação comercial (de um ponto de negócio, loja, escritório etc.) poderia ver seu imóvel residencial penhorado?

A dúvida surgiu porque, em 2018, a Primeira Turma do STF havia decidido, em caso isolado (RE n. 605.709/SP), que o bem de família do fiador de locação comercial não poderia ser penhorado, sob o argumento de que a exceção só se justificaria quando houvesse promoção do direito à moradia — o que ocorreria nas locações residenciais, mas não nas comerciais.

O STJ afetou o tema ao rito dos repetitivos justamente para pacificar essa questão. A conclusão foi clara: a exceção à impenhorabilidade se aplica a ambas as modalidades de locação — residencial e comercial —, sem distinção. Os fundamentos centrais foram: (a) a lei não faz nenhuma diferença entre os tipos de locação; (b) o fiador assina o contrato de forma livre e consciente, sabendo que seu imóvel poderá responder pela dívida; (c) criar essa distinção prejudicaria os próprios locatários comerciais (especialmente pequenos empreendedores), pois dificultaria o acesso à fiança como garantia mais barata; e (d) o Plenário do STF, pouco antes, havia confirmado a constitucionalidade da penhora para ambos os casos no julgamento do Tema 1127.

Na prática, quem atua como fiador em qualquer contrato de locação — seja de apartamento, seja de loja ou escritório — deve saber que seu imóvel residencial poderá ser penhorado caso o locatário não pague o aluguel e demais encargos. A proteção do bem de família não se aplica nessa situação, independentemente de o imóvel locado ter finalidade residencial ou comercial.