Tema 1095

O processo paradigma é o REsp nº 1.891.498/SP, relatado pelo Ministro Marco Buzzi e julgado pela Segunda Seção do STJ em 26 de outubro de 2022 (DJe: 19/12/2022).

Na origem, dois adquirentes (S.R.L. e M.M.M.R.) ajuizaram ação contra a incorporadora L.B.E.I. Ltda. pleiteando a restituição de valores pagos pela aquisição de um apartamento em São Bernardo do Campo/SP. O contrato de compra e venda foi formalizado por escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, celebrado inicialmente em novembro de 2013 e substituído por escritura pública em dezembro de 2016, com posterior averbação na matrícula do imóvel em maio de 2017.

Os adquirentes afirmaram ter honrado com a entrada, a primeira parcela e as duas prestações iniciais, totalizando R$ 128.573,16, mas declararam não ter conseguido arcar com os demais pagamentos em razão de dificuldades financeiras. Diante do inadimplemento e da ausência de purgação da mora, a credora fiduciária promoveu a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome em dezembro de 2017.

O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente, entendendo que os adquirentes somente teriam direito a receber valores eventualmente remanescentes após a realização de leilão público extrajudicial do bem. O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença e determinou a restituição de 90% dos valores pagos, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. A incorporadora interpôs recurso especial, que foi afetado ao rito dos recursos repetitivos, dando origem ao Tema 1095.

A questão jurídica central do Tema 1095 é definir se o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, quando há inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora.

Dispositivos normativos em confronto

O art. 53 do CDC considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo devedor inadimplente que pleiteie a resolução do contrato com retomada do bem. Já os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 disciplinam minuciosamente o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e de realização de leilão extrajudicial do imóvel, garantindo ao devedor o direito de receber o saldo eventualmente remanescente após quitada a dívida e deduzidas as despesas.

Critério da especialidade e cronologia

O STJ aplicou o princípio 'lex specialis derogat legi generali', previsto no art. 2º, §1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB). A Lei nº 9.514/97, além de ser posterior ao CDC (vigente desde 1991, enquanto a lei especial entrou em vigor em 1997), disciplina de forma exauriente e específica o contrato de alienação fiduciária imobiliária, sobretudo no que concerne às consequências do inadimplemento. O acórdão ressalta que não há antinomia real entre os dois diplomas: o art. 53 do CDC enuncia um princípio geral de vedação ao enriquecimento sem causa, ao passo que o art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece mecanismo próprio que também impede a perda total das prestações, ao obrigar o credor a restituir ao devedor o saldo positivo eventualmente apurado no leilão.

Requisitos cumulativos para incidência da Lei nº 9.514/97

O acórdão delimitou com precisão os requisitos para que o procedimento especial se aplique: (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis (de natureza constitutiva, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97); (ii) inadimplemento do devedor fiduciante, entendido como não pagamento da dívida, no todo ou em parte; e (iii) constituição regular do devedor em mora, conforme o procedimento dos arts. 26 e 27 da lei especial. Na ausência de qualquer desses requisitos, o procedimento especial é inaplicável, podendo incidir as normas do CDC ou do Código Civil.

Limites da tese e temas excluídos

O Relator fez questão de delimitar que a tese repetitiva não abrange: (a) hipóteses em que o contrato não foi registrado no Registro de Imóveis (precedentes REsp n. 1.976.082/DF e REsp n. 1.982.631/SP, da Ministra Nancy Andrighi); (b) inadimplemento do vendedor/credor fiduciário (precedente REsp n. 1.848.385/DF); (c) situações de 'anticipatory breach' (quebra antecipada do contrato por desinteresse do adquirente), tema considerado ainda não suficientemente maduro para vinculação. A Ministra Nancy Andrighi, em voto-vogal, divergiu quanto a esse último ponto, entendendo que o pedido de resolução por impossibilidade superveniente configura quebra antecipada e também atrai a lei especial, mas concordou que o tema não deveria integrar a tese vinculante naquele momento.

Precedentes citados

O acórdão arrolou extensa jurisprudência da Terceira e Quarta Turmas do STJ, como AgInt no REsp 1.750.435/DF (Ministro Marco Aurélio Bellizze), AgInt no REsp 1.822.750/SP (Ministra Nancy Andrighi), AgInt no REsp 1.848.934/SP (Ministro Raul Araújo) e AgInt no REsp 1.791.893/SP (Ministro Marco Buzzi), todos no sentido da prevalência da Lei nº 9.514/97.

Embargos de declaração

Os embargos opostos pelos adquirentes foram rejeitados unanimamente em maio de 2023. O STJ afastou a alegação de omissão quanto aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade — por configurar inovação recursal sem prequestionamento — e recusou a suspensão do feito para aguardar o julgamento do Tema 982 do STF (que versa sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97), por ausência de determinação de suspensão nacional dos processos e por tratar-se de questão diversa da debatida no repetitivo.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Quando alguém compra um imóvel e, como garantia do pagamento, transfere temporariamente a propriedade ao credor (mecanismo chamado de alienação fiduciária), registrando esse contrato no Cartório de Registro de Imóveis, as regras que vão reger eventual desfazimento do negócio por falta de pagamento são as da Lei nº 9.514/97 — e não as do Código de Defesa do Consumidor.

Na prática, isso significa que, se o comprador deixar de pagar as prestações e for devidamente notificado (constituído em mora), o credor poderá consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e promover a venda do bem em leilão extrajudicial. O comprador inadimplente não tem direito a receber de volta automaticamente um percentual fixo das parcelas pagas (como 75% ou 90%, que era o critério usualmente aplicado com base no CDC). Ele só receberá valores se, após realizado o leilão e quitadas todas as dívidas e despesas, sobrar algum saldo positivo.

A decisão esclarece ainda que esse regime especial só se aplica quando três condições estiverem presentes ao mesmo tempo: (1) o contrato com cláusula de alienação fiduciária deve ter sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis — sem esse registro, a garantia não existe juridicamente e o CDC pode ser aplicado; (2) deve haver efetivo inadimplemento, ou seja, falta de pagamento das parcelas; e (3) o devedor deve ter sido regularmente notificado e constituído em mora.

Se qualquer uma dessas condições faltar — por exemplo, se o contrato não foi registrado em cartório, ou se quem descumpriu o contrato foi o próprio vendedor — a lei especial não se aplica, e o comprador pode buscar a proteção do CDC ou do Código Civil.

Do ponto de vista do mercado, a decisão busca dar segurança jurídica ao crédito imobiliário: ao garantir ao credor uma forma ágil e previsível de recuperar o bem em caso de inadimplência, viabiliza-se a concessão de financiamentos com maior previsibilidade. Do ponto de vista do comprador, embora o regime seja mais restritivo do que o CDC, a lei especial também o protege contra o enriquecimento indevido do credor, pois qualquer valor que sobrar do leilão após a quitação da dívida deve ser devolvido ao devedor.