Tema 122

No REsp 1.111.202/SP, relatado pelo Ministro Mauro Campbell Marques, o Município de São José dos Campos ajuizou execução fiscal para cobrança de IPTU contra a empresa X.I.I. Ltda., proprietária registral do imóvel, embora houvesse contrato de promessa de compra e venda. O Tribunal de origem havia reconhecido a ilegitimidade passiva da empresa, sob o argumento de que a posse e a responsabilidade tributária teriam sido transferidas à compromissária compradora. O recurso especial discutiu, em essência, se a existência do negócio jurídico voltado à transmissão da propriedade afastaria a responsabilidade do promitente vendedor pelo IPTU. Após o julgamento principal, a parte vencida opôs embargos de declaração, buscando rediscutir a interpretação do art. 34 do CTN e alegando nulidades processuais, mas os embargos foram rejeitados.

A controvérsia jurídica central foi a interpretação do art. 34 do CTN, que define como contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. O STJ reafirmou que o promitente comprador, na condição de possuidor, pode ser contribuinte do imposto, mas isso não exclui automaticamente o promitente vendedor, que permanece como proprietário enquanto não houver registro da transferência no Registro de Imóveis. A Corte também destacou que a responsabilidade não é excludente entre essas posições jurídicas: ambos podem figurar como contribuintes responsáveis. O acórdão ainda invocou precedentes da própria Corte, como o REsp 979.970/SP, o AgRg no REsp 1.022.614/SP, o REsp 712.998/RJ, o REsp 759.279/RJ, o REsp 868.826/RJ e o REsp 793.073/RS, todos no sentido de admitir a concomitância entre proprietário e possuidor na sujeição passiva do IPTU. Além disso, foi ressaltado o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger, entre as hipóteses do CTN, o sujeito passivo do tributo, podendo a Administração optar por um dos sujeitos previstos para facilitar a arrecadação, conforme precedente do REsp 475.078/SP. Não houve revisão de tese posterior no conjunto fornecido; o entendimento vigente é o do acórdão principal, apenas reafirmado nos embargos.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Na prática, o STJ disse que, em contratos de compromisso de compra e venda, o IPTU pode ser cobrado tanto de quem ainda aparece como dono no registro do imóvel quanto de quem já está na posse e usa o bem. Isso significa que a Fazenda Pública não fica limitada a cobrar apenas um deles, salvo se a lei municipal tiver escolhido de forma diferente dentro das hipóteses permitidas pelo CTN.

Para o contribuinte, isso quer dizer que a simples assinatura do contrato não elimina, por si só, a responsabilidade tributária do vendedor registrado. Para o poder público, a decisão facilita a cobrança, porque reconhece mais de um possível sujeito passivo. Em outras palavras, enquanto a propriedade não é formalmente transferida no registro, o vendedor continua podendo responder pelo IPTU, sem prejuízo de também responder o comprador que já exerce a posse.