Tema 1288

O caso teve origem em ação anulatória de execução extrajudicial, cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, ajuizada por A.S.G. (também identificada como A.G.A.) contra o B.S. (B.) S.A., relativa a contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária.

O contrato fora firmado em data anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Diante da inadimplência da mutuária, houve constituição em mora e consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco credor, mas em momento posterior à vigência da nova lei. A sentença, da 28ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital de São Paulo, julgou a ação parcialmente procedente, mantendo o leilão, porém assegurando à autora a prerrogativa de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a decisão, aplicando a tese fixada em seu IRDR (Tema 26), segundo a qual a alteração da Lei nº 13.465/2017 só incidiria sobre contratos celebrados sob a sua vigência, não alcançando os firmados anteriormente, ainda que a mora ou a consolidação ocorressem depois. Inconformado, o banco interpôs recurso especial, distribuído à relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 2.126.726/SP), afetado ao rito dos repetitivos perante a Segunda Seção, com participação de diversos amici curiae (ABECIP, FEBRABAN, Defensoria Pública da União e IDEC).

A questão central consistiu em definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, ou se incide também sobre contratos firmados anteriormente, quando a mora ou a consolidação da propriedade ocorrem após o início da vigência da nova lei.

A Segunda Seção firmou que o marco relevante não é a data de celebração do contrato, mas sim a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, tratados como elementos condicionantes. A Lei nº 13.465/2017 introduziu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterando o regime jurídico da purgação da mora: após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. Antes da nova lei, aplicava-se subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, que permitia a purgação a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação.

O raciocínio amparou-se no art. 6º, caput e § 1º, da LINDB: a lei nova tem efeito imediato, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Considera-se ato jurídico perfeito a hipótese em que, antes da vigência da nova lei, já houve tanto a consolidação da propriedade quanto a purgação da mora; nesse caso, impõe-se o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato. Já quando, sob a vigência da nova lei, há consolidação sem purgação da mora, aplica-se o regime novo, restando ao devedor somente o direito de preferência. A Corte registrou, ainda, que a alegação de violação ao art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável seu exame em recurso especial.

O entendimento já vinha consolidado desde o julgamento do REsp nº 1.649.595/RS (Terceira Turma, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, 2020) e do REsp nº 1.942.898/SP (Segunda Seção, 2023), reproduzido em diversos precedentes da Terceira e Quarta Turmas. Como tais decisões não tinham eficácia vinculante apta a impedir o processamento de novos recursos, optou-se por reafirmar a jurisprudência sob o rito dos repetitivos, conferindo maior segurança jurídica. No caso concreto, como a consolidação ocorreu após a vigência da nova lei e a mora não fora purgada, o recurso do banco foi provido por maioria, vencida a Ministra Daniela Teixeira; a tese repetitiva foi aprovada por unanimidade.

O acórdão não aborda modulação de efeitos.

A decisão trata do que acontece quando uma pessoa compra um imóvel financiado por meio de alienação fiduciária (modalidade em que o imóvel fica como garantia do banco até a quitação) e deixa de pagar as parcelas. Nesse cenário, o banco pode iniciar um procedimento extrajudicial que culmina na chamada 'consolidação da propriedade', quando o imóvel passa efetivamente para o nome do credor.

A dúvida resolvida foi: o devedor pode ainda quitar tudo o que deve (purgar a mora) para recuperar o imóvel mesmo depois dessa consolidação? A resposta depende de quando os fatos ocorreram, e não de quando o contrato foi assinado.

A regra antiga (anterior à Lei nº 13.465/2017) permitia que o devedor pagasse a dívida a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, recuperando o imóvel. A lei nova mudou isso: depois que a propriedade é consolidada em nome do banco, o devedor não pode mais purgar a mora; resta-lhe apenas o 'direito de preferência', ou seja, a possibilidade de comprar o imóvel de volta nas mesmas condições oferecidas em leilão.

O STJ definiu que o que importa são duas datas: a da consolidação da propriedade e a da purgação da mora. Se ambas ocorreram antes da nova lei, prevalece a regra antiga e o devedor mantém o imóvel. Mas se a consolidação aconteceu já sob a vigência da nova lei e a mora não havia sido purgada antes, aplica-se a regra nova, ainda que o contrato seja antigo, restando ao devedor somente o direito de preferência.

Na prática, contratos celebrados antes de 2017 não garantem ao devedor o direito de purgar a mora indefinidamente: quem deseja preservar o imóvel deve agir antes de o banco consolidar a propriedade. Para as instituições financeiras, a decisão traz segurança jurídica e uniformidade, reduzindo divergências entre tribunais. Para os consumidores, reforça a importância de regularizar os débitos com rapidez, pois, uma vez consolidada a propriedade sob a vigência da lei nova, a recuperação do bem passa a depender do direito de preferência, e não mais da simples quitação do débito.