Tema 209

No REsp 1.073.846/SP, relatado pelo Ministro Luiz Fux, um contribuinte opôs embargos à execução fiscal ajuizada pela Fazenda Nacional para cobrança de ITR referente aos exercícios de 1994 a 1996. O embargante alegou ilegitimidade passiva, sustentando que teria vendido o imóvel rural em 1997. Ocorre que o compromisso de compra e venda foi posterior aos fatos geradores e, sobretudo, não houve comprovação de registro do ato translativo no cartório competente. As instâncias ordinárias entenderam que a propriedade ainda permanecia juridicamente em nome do executado à época dos lançamentos, mantendo a cobrança. O recurso especial foi submetido ao rito dos repetitivos para definir se o ex-proprietário poderia permanecer no polo passivo da execução fiscal de ITR nessas circunstâncias.

A controvérsia jurídica central consistiu em saber se, para fins de ITR, o promitente vendedor continua legitimado a responder pela execução fiscal quando inexiste registro imobiliário da transferência da propriedade. O STJ partiu dos arts. 29 e 31 do CTN e dos arts. 1º, 4º e 5º da Lei 9.393/1996, que vinculam o ITR à propriedade, ao domínio útil ou à posse de imóvel rural e atribuem responsabilidade ao sucessor. Também invocou os arts. 130 e 131, I, do CTN, para afirmar que créditos tributários relativos a bens imóveis acompanham o imóvel em suas mutações subjetivas. O acórdão destacou que, sem registro no cartório de imóveis, não há efetiva transmissão dominial oponível erga omnes, de modo que subsiste a legitimidade do alienante formal. O relator ainda utilizou, por analogia, a orientação firmada pela Primeira Seção nos REsps 1.110.551/SP e 1.111.202/SP, relativos ao IPTU, para sustentar que, na coexistência entre posse direta e propriedade registrada, o tributo patrimonial pode ser exigido de qualquer dos sujeitos passivos coexistentes. Não houve divergência relevante registrada no acórdão principal, nem posterior revisão de tese no material fornecido.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ disse que, para o ITR, não basta alegar que o imóvel rural foi vendido por contrato particular. Se a transferência não foi levada ao registro imobiliário, o antigo proprietário ainda pode ser cobrado pela Fazenda Nacional. Isso ocorre porque, no direito brasileiro, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro, e o imposto acompanha a situação jurídica formal do bem. Assim, o comprador que já está na posse pode até ser alcançado em certas situações, mas o vendedor que ainda aparece como titular registral não fica automaticamente livre da execução fiscal. A decisão protege a arrecadação e evita que a Fazenda fique sem sujeito passivo definido quando a mudança de titularidade não foi formalizada no cartório. Para o contribuinte, a lição é objetiva: vender o imóvel sem registrar a transferência pode manter o alienante exposto a cobranças tributárias ligadas ao bem, inclusive por fatos geradores anteriores ou por ausência de prova suficiente da mudança de domínio.