Tema 323

No REsp 1.133.769/RN, relatado pelo Ministro Luiz Fux, a Caixa Econômica Federal discutiu ação ordinária proposta por A.G.d.S. e cônjuge, na qual os mutuários pediam a liquidação antecipada de contrato de financiamento habitacional firmado em 27/02/1987, sob as regras do SFH, com cláusula de cobertura pelo FCVS. O caso envolvia a aquisição de mais de um imóvel na mesma localidade e a pretensão de que o saldo residual do segundo financiamento fosse quitado pelo fundo, com baixa da hipoteca. O Tribunal de origem havia reconhecido a possibilidade de cobertura pelo FCVS, e o recurso especial foi afetado como representativo da controvérsia. Nos embargos de declaração, a CEF e a União buscaram rediscutir a responsabilidade pelo pagamento e a interpretação da legislação aplicável, sem êxito.

A questão jurídica central foi definir se o FCVS poderia quitar o saldo residual de segundo financiamento habitacional em contratos celebrados antes de 05/12/1990, apesar das restrições introduzidas pelas Leis 8.004/90 e 8.100/90. O STJ afirmou que os contratos e seus efeitos se regem pela lei vigente ao tempo da contratação, aplicando-se o princípio tempus regit actum e a irretroatividade das leis restritivas. Assim, como o contrato foi firmado em 1987, prevaleceu a disciplina da Lei 4.380/64, que vedava a aquisição de mais de um imóvel pelo SFH na mesma localidade, mas não impunha como sanção a perda da cobertura do FCVS. O acórdão também destacou que a redação dada pela Lei 10.150/2001 ao art. 3º da Lei 8.100/90 tornou expressa a exceção para contratos firmados até 05/12/1990, permitindo a quitação pelo FCVS. Foram mencionados, entre outros, a Súmula 327/STJ, os arts. 9º, § 1º, da Lei 4.380/64, 3º da Lei 8.100/90, com redação da Lei 10.150/2001, e o art. 535 do CPC nos embargos de declaração. Também foram citados precedentes como REsp 1044500/BA, REsp 902.117/AL, REsp 884.124/RS e AgRg no Ag 804.091/RS, todos na mesma linha. Não houve revisão de tese; os embargos apenas reafirmaram o entendimento do acórdão principal.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ decidiu que, se o contrato de financiamento habitacional com cobertura do FCVS foi assinado até 05/12/1990, o mutuário não perde esse benefício só porque tinha ou adquiriu outro imóvel na mesma localidade. A regra posterior que restringiu a cobertura não pode ser aplicada para prejudicar contratos antigos. Por isso, nesses casos, o saldo residual do financiamento pode ser quitado pelo FCVS, e não pelo mutuário com recursos próprios. O Tribunal também deixou claro que a Caixa Econômica Federal responde judicialmente por essas demandas, por ser sucessora do BNH e gestora operacional do fundo à época. Os embargos de declaração apresentados depois não mudaram essa conclusão: serviram apenas para tentar reabrir a discussão, mas foram rejeitados. Assim, o entendimento vigente no Tema 323 é favorável à manutenção da cobertura do FCVS para contratos antigos, preservando a confiança de quem contratou sob a legislação anterior.