Tema 352

No REsp 1.160.435/PE, relatado pelo Ministro Benedito Gonçalves, Antônio Cordeiro Alves e outro ajuizaram ação ordinária contra a Caixa Econômica Federal - CEF buscando anular leilão extrajudicial de imóvel adquirido por mútuo habitacional no âmbito do SFH. O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, e o Tribunal Regional Federal da 5ª Região manteve a validade da execução extrajudicial. No recurso especial, os mutuários alegaram, entre outros pontos, nulidade pela escolha unilateral do agente fiduciário, ausência de notificações e irregularidades nos leilões, sustentando violação ao Decreto-Lei n. 70/66 e a dispositivos do CPC.

A controvérsia central foi a interpretação do art. 30, I e II, e §§ 1º e 2º, do Decreto-Lei n. 70/66, especialmente para definir se a exigência de 'comum acordo' entre credor e devedor na escolha do agente fiduciário alcança também os contratos vinculados ao SFH. O STJ concluiu que não: nos contratos do SFH, o agente fiduciário pode ser designado unilateralmente pelo credor, em razão da disciplina específica do sistema e da atuação do Banco Nacional da Habitação, sucedido pela CEF, conforme a Súmula 327/STJ. O acórdão também registrou que a discussão sobre a regularidade das notificações e dos leilões esbarrava na Súmula 7/STJ, pois exigiria reexame de prova, e que os arts. 331, 454 e 456 do CPC não poderiam ser examinados por ausência de prequestionamento, aplicando-se as Súmulas 282 e 356 do STF. Foram citados precedentes da própria Corte, como o REsp 842.452/MT, o AgRg no REsp 1.053.130/SC, o REsp 867.809/MT e o REsp 586.468/RJ, todos no sentido de dispensar o comum acordo em hipóteses ligadas ao SFH. O Tribunal também assentou que o prazo de 10 dias do art. 31, § 1º, do Decreto-Lei n. 70/66 é impróprio, pois seu descumprimento não gera sanção processual nem perempção da execução extrajudicial.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ disse que, quando o financiamento está dentro das regras do SFH, o credor pode indicar sozinho o agente fiduciário responsável pela execução extrajudicial da hipoteca. O devedor não precisa concordar com essa escolha, porque a lei do procedimento, nesse contexto, já autoriza essa forma de atuação. Isso significa que, nesses contratos, a simples falta de acordo na nomeação do agente fiduciário não invalida a cobrança nem o leilão, por si só. Para anular o procedimento, seria necessário demonstrar alguma irregularidade concreta e prejuízo efetivo, e não apenas a ausência de escolha conjunta. A decisão também reforça que o STJ não reabre a análise de fatos e provas para revisar detalhes como notificações e datas de leilão quando isso depende do exame do conjunto probatório do processo.