Tema 353

No REsp 1.160.435/PE, relatado pelo Ministro Benedito Gonçalves, dois mutuários ajuizaram ação ordinária contra a Caixa Econômica Federal - CEF buscando anular leilão extrajudicial de imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. Alegaram nulidades no procedimento de execução extrajudicial, sustentando, entre outros pontos, ausência de notificação pessoal para purgação da mora, falta de aviso sobre os leilões, irregularidade na escolha do agente fiduciário e descumprimento do prazo de 10 dias previsto no § 1º do art. 31 do Decreto-Lei n. 70/66. O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, e o Tribunal Regional Federal da 5ª Região manteve a validade do procedimento. O recurso especial foi submetido ao rito do art. 543-C do CPC.

A controvérsia central consistiu em definir se o prazo de 10 dias do § 1º do art. 31 do Decreto-Lei n. 70/66 é peremptório, de modo a acarretar perempção da execução extrajudicial quando descumprido, e se a notificação do devedor observou a forma legal. O STJ concluiu que esse prazo é impróprio, porque a lei não prevê sanção para o seu descumprimento; ao contrário, a demora apenas amplia o tempo disponível ao devedor para purgar a mora. Assim, não se cogita perempção da execução extrajudicial nessa hipótese. O acórdão também reafirmou que, no SFH, a escolha do agente fiduciário pode ser feita unilateralmente pela entidade que sucede o Banco Nacional da Habitação, com base no art. 30, I e II, §§ 1º e 2º, do Decreto-Lei n. 70/66, sem necessidade de comum acordo entre credor e devedor. Foram mencionados, ainda, os arts. 31, 32 e 34 do Decreto-Lei n. 70/66, o art. 543-C do CPC e as Súmulas 282, 356 e 7 do STF/STJ, além de precedentes da própria Corte sobre a matéria, como REsp 842.452/MT, AgRg no REsp 1.053.130/SC, REsp 867.809/MT e REsp 586.468/RJ. Não houve revisão de tese no material fornecido.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Na prática, o STJ disse que, em execuções extrajudiciais regidas pelo Decreto-Lei n. 70/66, o atraso do agente fiduciário em notificar o devedor dentro de 10 dias não anula automaticamente o procedimento nem faz a execução 'caducar'. Esse prazo foi tratado como uma regra de organização do procedimento, e não como um prazo fatal com punição para o credor. Para o devedor, isso significa que a discussão sobre nulidade não pode se apoiar apenas no atraso desse ato. Para o poder público e para os agentes do sistema habitacional, a decisão reforça a validade do rito extrajudicial quando os demais requisitos legais são observados, preservando a eficácia da cobrança e da realização do leilão. O acórdão também esclarece que, no SFH, a escolha do agente fiduciário não depende de acordo entre as partes, quando feita na forma prevista na lei.