Tema 39

No REsp 990.507/DF, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, o Espólio de Anastácio Pereira Braga e outros espólios ajuizaram ação reivindicatória contra B. B. A., alegando serem proprietários de gleba situada em Santa Maria/DF, onde se formou o loteamento denominado Condomínio Porto Rico. O réu ocupava o lote 29, quadra E, 2ª etapa, da área apontada como integrante do imóvel dos autores. O juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito, por entender que os autores não teriam legitimidade ativa, já que a matrícula do imóvel havia sido bloqueada em razão de ação civil pública que discutia a regularidade do registro. O TJDFT manteve a extinção, e os autores recorreram ao STJ sustentando que, enquanto não houvesse cancelamento definitivo do registro, continuariam a ser havidos como proprietários.

A controvérsia jurídica central consistiu em saber se o ajuizamento de ação voltada à invalidação de registro imobiliário, com bloqueio provisório da matrícula, seria suficiente para retirar a legitimidade ativa de quem, com base nesse mesmo registro, propõe ação reivindicatória. O STJ respondeu negativamente. A Corte afirmou que o sistema registral imobiliário é regido pela fé pública e pela presunção relativa de validade do registro, de modo que, enquanto não houver decretação de invalidade por ação própria e cancelamento do assento, o titular registral continua a ser havido como proprietário. Foram citados, como suporte normativo, o art. 1.245, § 2º, do CC/2002 e os arts. 252 e 254 da Lei nº 6.015/1973. O acórdão destacou que a mera propositura de ação anulatória ou de ação civil pública questionando o registro não basta para afastar essa presunção; seria necessária decisão definitiva de procedência. Também mencionou precedente da própria Corte em caso análogo, no REsp 988.505/DF, no qual se assentou que não basta o ajuizamento da ação tendente a invalidar o registro, sendo exigida sua procedência. No caso concreto, o STJ observou ainda que a ação civil pública referida acabou por não invalidar a matrícula que sustentava a pretensão reivindicatória, mas apenas atingiu outra matrícula, preservando o registro-base invocado pelos autores. Assim, concluiu-se que a legitimidade ativa permanecia íntegra. Não houve revisão de tese posterior no material fornecido.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos simples, o STJ disse que quem aparece como dono no registro do imóvel pode, em regra, entrar com ação para reaver a posse, mesmo que exista outra ação discutindo se esse registro é válido. Só a existência dessa discussão não tira automaticamente o direito de ir a juízo. Para afastar a legitimidade do proprietário registral, é preciso uma decisão definitiva que anule o registro e determine seu cancelamento. Na prática, isso protege a confiança no cartório de imóveis: enquanto o registro estiver valendo, ele continua produzindo efeitos e pode servir de base para a ação reivindicatória. No caso analisado, o Tribunal também observou que a ação civil pública mencionada não derrubou o registro que sustentava a pretensão dos autores, o que reforçou a conclusão de que eles podiam seguir no polo ativo da demanda. A consequência prática é que disputas sobre a validade do título devem ser resolvidas no processo próprio, sem impedir, por mera dúvida ou bloqueio provisório, o exercício da ação pelo titular registral.