Tema 442

No REsp 1.110.903/PR, relatado pelo Ministro Aldir Passarinho Junior, uma mutuária ajuizou ação revisional contra o Banco Banestado S/A, em contrato de mútuo habitacional regido pelo SFH. A autora sustentou nulidades contratuais e pediu, entre outros pontos, que o saldo devedor fosse amortizado antes da correção monetária, além de recálculo de parcelas, revisão de encargos e afastamento de restrições creditícias. A sentença acolheu parcialmente o pedido e determinou que a amortização ocorresse antes do reajuste do saldo. O Tribunal de origem manteve essa orientação, mas o banco interpôs recurso especial sustentando violação do art. 6º, 'c', da Lei 4.380/1964 e dissídio jurisprudencial, defendendo a legalidade do sistema de prévio reajuste e posterior amortização.

A questão jurídica central consistiu em definir a ordem correta de incidência da atualização monetária e da amortização nas prestações dos contratos do SFH: se primeiro se amortiza a dívida com o pagamento mensal e depois se corrige o saldo, ou se o saldo devedor deve ser previamente atualizado para, só então, ser abatido pela prestação. O STJ afirmou ser legítimo o critério de prévio reajuste e posterior amortização, por entender que ele preserva a comutatividade do contrato, remunera o capital pelo tempo em que ficou à disposição do mutuário e evita desequilíbrio econômico ou enriquecimento indevido. O acórdão mencionou o art. 6º, 'c', da Lei 4.380/1964, além de precedentes das Turmas e da própria Corte Especial, como REsp 1.069.598/SP, REsp 624.654/PR, AgRg no REsp 1.028.827/DF, REsp 425.794/SC, REsp 427.329/SC, AgRg no REsp 1.036.303/RS e AgRg no REsp 933.393/PR. Também registrou que a matéria já estava pacificada, o que levou à edição da Súmula 450/STJ, segundo a qual, nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Não houve revisão de tese; o julgamento apenas consolidou entendimento já dominante.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Na prática, o STJ definiu que, no financiamento habitacional pelo SFH, a prestação paga pelo mutuário não reduz primeiro o saldo antigo e só depois sofre correção. O procedimento correto é o inverso: o saldo devedor é atualizado e, em seguida, a prestação é usada para amortizá-lo. Isso normalmente faz com que a dívida seja recalculada com base no valor já corrigido, e não em um valor anterior mais baixo. Para o mutuário, isso significa que a forma de cálculo segue a lógica contratual reconhecida pelo tribunal; para a instituição financeira, garante-se a atualização do capital emprestado antes do abatimento mensal. O STJ entendeu que essa ordem não é abusiva nem contrária à Lei 4.380/1964, porque preserva o equilíbrio do contrato e evita que o dinheiro emprestado fique sem a devida remuneração durante o período em que esteve à disposição do devedor.