Tema 520

No REsp 1.150.429/CE, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Caixa Econômica Federal questionou acórdão do TRF da 5ª Região que havia reconhecido a legitimidade ativa de M.N.P.L., adquirente de imóvel por 'contrato de gaveta', para ajuizar ação ordinária de transferência de financiamento cumulada com revisão contratual, repetição de indébito e tutela antecipada. A autora pretendia a transferência do financiamento, o recálculo de prestações e saldo devedor, a exclusão de encargos e a devolução do que teria sido pago indevidamente. O contrato discutido foi celebrado no âmbito do SFH e a controvérsia girou em torno de saber se a cessão, feita sem anuência da instituição financeira, autorizava a cessionária a demandar judicialmente a revisão das cláusulas do mútuo habitacional. O processo foi julgado pela Corte Especial sob o rito dos repetitivos, com participação de amicus curiae e debates sobre a incidência da Lei 10.150/2000.

A questão jurídica central foi definir se o cessionário de contrato de mútuo habitacional firmado no SFH, transferido sem a interveniência da instituição financeira, tem legitimidade ativa para discutir judicialmente as obrigações e direitos decorrentes do contrato original. O acórdão partiu da disciplina da Lei 8.004/90, com a redação dada pela Lei 10.150/2000, especialmente dos arts. 20, 22 e 23, além do art. 6º do CPC e do art. 267, VI, do CPC/73, para concluir que a legitimidade depende da combinação entre a existência de cobertura pelo FCVS, a data da cessão e a anuência do agente financeiro. Para contratos com cobertura do FCVS, avençados até 25/10/1996 e transferidos sem a interveniência da instituição financeira, reconheceu-se a legitimidade do cessionário, porque a lei permitiu a regularização e equiparou o adquirente ao mutuário final para os efeitos pertinentes. Para contratos sem cobertura do FCVS, celebrados até 25/10/1996 e transferidos fora das condições legais, entendeu-se que não há legitimidade ativa para ação revisional, pois a regularização depende de critérios da instituição financeira. Para cessões realizadas após 25/10/1996, a anuência do agente financeiro foi considerada indispensável, tanto para contratos com FCVS quanto sem essa cobertura. O acórdão também mencionou precedentes como REsp 705.423/SC, REsp 986.873/RS, REsp 627.424/PR, REsp 888.572/RS, REsp 1.102.757/CE, REsp 1.171.845/RJ e REsp 783.389/RO, este último como marco de consolidação da orientação de que a cessão do mútuo hipotecário não pode ocorrer contra a vontade do agente financeiro. Houve debate interno sobre o alcance do julgamento repetitivo, mas prevaleceu a tese do relator, sem revisão posterior no conjunto fornecido.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos simples, o STJ separou três situações. Se a pessoa comprou o imóvel por 'contrato de gaveta' e o financiamento tinha cobertura do FCVS, o contrato foi firmado até 25/10/1996 e a transferência ocorreu sem a presença do banco, ela pode ir à Justiça discutir as cláusulas do financiamento como se fosse a mutuária. Se o financiamento não tinha FCVS, a regra é mais restrita: sem a regularização nos termos da lei e sem concordância do banco, o comprador não pode pedir revisão judicial do contrato original. E, se a cessão aconteceu depois de 25/10/1996, a anuência da instituição financeira é indispensável em qualquer hipótese. Na prática, o Tribunal buscou equilibrar a proteção do adquirente com a necessidade de preservar as regras do SFH e o controle do agente financeiro sobre quem assume o contrato.