Tema 521

No REsp 1.150.429/CE, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que havia reconhecido a legitimidade ativa de M.N.P.L., adquirente de imóvel por 'contrato de gaveta', para ajuizar ação ordinária de transferência de financiamento cumulada com revisão contratual, repetição de indébito e tutela antecipada. A autora pretendia, em síntese, a transferência do financiamento, o recálculo das prestações e do saldo devedor, a revisão de encargos e a devolução de valores pagos indevidamente. O processo discutia contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do SFH, com cessão sem interveniência da instituição financeira. O acórdão registrou que o contrato originário era sem cobertura do FCVS e que a transferência irregular teria ocorrido em data posterior ao marco legal de 25/10/1996. A controvérsia foi afetada ao rito dos recursos repetitivos para definir se o cessionário, nessas condições, poderia demandar em juízo a revisão das cláusulas do contrato.

A questão jurídica central foi saber se o adquirente por 'contrato de gaveta' tem legitimidade ativa para ajuizar ação revisional de contrato de mútuo habitacional do SFH quando a cessão ocorreu sem anuência do agente financeiro. O STJ partiu do art. 6º do CPC, segundo o qual ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo autorização legal, e examinou a disciplina da Lei 8.004/90 e da Lei 10.150/2000. O acórdão destacou que a Lei 8.004/90 exigia, como regra, a interveniência obrigatória da instituição financiadora na transferência do financiamento. Com a Lei 10.150/2000, o art. 20 passou a admitir a regularização de transferências celebradas até 25/10/1996 sem a interveniência da financiadora, e o art. 22 equiparou o comprador ao mutuário final, para fins de liquidação e habilitação junto ao FCVS, quando o contrato tivesse cobertura desse fundo. Já o art. 23 previu que, nos contratos sem cobertura do FCVS, a novação dependeria do critério da instituição financiadora, com novas condições financeiras. A Corte consolidou a distinção: (i) se o contrato é com FCVS, celebrado até 25/10/1996 e transferido sem intervenção da instituição, o cessionário pode discutir e demandar em juízo as obrigações e direitos assumidos; (ii) se o contrato é sem FCVS, celebrado até 25/10/1996, transferido sem anuência do agente financiador e fora das condições da Lei 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para pedir revisão; (iii) se a cessão ocorreu após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira é indispensável, tanto para contratos com FCVS quanto sem FCVS. O acórdão mencionou precedentes como REsp 705.423/SC, REsp 986.873/RS, REsp 627.424/PR, REsp 888.572/RS, REsp 1.102.757/CE, REsp 1.171.845/RJ, REsp 783.389/RO e EREsp 891.799/RJ. Houve divergência nos votos-vista de Ari Pargendler, Laurita Vaz e Maria Thereza de Assis Moura quanto ao alcance do julgamento repetitivo, mas prevaleceu o entendimento do relator. Importa registrar que, embora o caso concreto tratasse de contrato sem FCVS, a tese repetitiva foi fixada em três hipóteses, e o entendimento vigente é o do acórdão principal, sem revisão posterior no material fornecido.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ disse que nem todo comprador que assumiu um financiamento por 'contrato de gaveta' pode ir a juízo pedir revisão das cláusulas como se fosse o mutuário original. Se o contrato tinha cobertura do FCVS e foi transferido até 25/10/1996, a lei admitiu a regularização e o cessionário pode discutir o contrato. Mas, se o contrato não tinha FCVS, a simples compra informal não basta: sem a anuência do banco e fora das condições legais de regularização, o comprador não ganha legitimidade para revisar o financiamento. Para cessões feitas depois de 25/10/1996, a regra é ainda mais rígida: a concordância da instituição financeira é indispensável. Na prática, isso protege a lógica do SFH, que depende de critérios de habilitação e de controle do agente financeiro, e evita que terceiros alterem judicialmente contratos dos quais ainda não se tornaram parte legítima. Ao mesmo tempo, a decisão reconhece que, em situações específicas previstas em lei, o adquirente informal pode ser equiparado ao mutuário para certos efeitos, especialmente quando há cobertura do FCVS e a transferência ocorreu no período legalmente admitido.