Tema 522

No REsp 1.150.429/CE, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a C.E.F. recorreu contra acórdão do TRF da 5ª Região que havia reconhecido a legitimidade ativa de M.N.P.L., adquirente de imóvel por 'contrato de gaveta', para ajuizar ação ordinária de transferência de financiamento cumulada com revisão contratual, repetição de indébito e tutela antecipada. A autora pretendia, em síntese, a transferência do financiamento, o recálculo de prestações e saldo devedor, a aplicação do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, a amortização do saldo antes do reajuste, a exclusão do CES, a vedação de juros sobre juros e a restituição de valores pagos indevidamente. O contrato discutido nos autos foi celebrado sem cobertura do FCVS e a transferência ocorreu de forma irregular, em data posterior a 25/10/1996. O recurso foi afetado como representativo de controvérsia para definir a legitimidade do cessionário em ações revisionais de contratos do SFH.

A controvérsia jurídica central consistiu em saber se o cessionário de direitos sobre imóvel financiado no SFH, adquirido por 'contrato de gaveta' sem anuência do agente financeiro, tem legitimidade ativa para pedir revisão das cláusulas do mútuo habitacional. O STJ examinou a disciplina da Lei 8.004/1990 e da Lei 10.150/2000, especialmente os arts. 20, 22 e 23, além do art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004/90, com a redação dada pela Lei 10.150/2000. Também foram mencionados o art. 6º do CPC, o art. 267, VI, do CPC, e o art. 543-C do CPC/73, por se tratar de repetitivo.

O acórdão distinguiu três situações. Primeiro, para contratos com cobertura do FCVS, avençados até 25/10/1996 e transferidos sem interveniência da instituição financeira, reconheceu-se a legitimidade do cessionário, porque a lei admitia a regularização e a equiparação ao mutuário final para efeitos de liquidação e habilitação junto ao FCVS. Segundo, para contratos sem cobertura do FCVS, celebrados até 25/10/1996 e transferidos fora das condições legais, entendeu-se que o cessionário não tem legitimidade ativa para revisar o contrato, pois a novação e a transferência dependem do critério da instituição financiadora, nos termos do art. 23 da Lei 10.150/2000. Terceiro, para cessões realizadas após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira foi considerada indispensável para a legitimidade ativa do cessionário, tanto em contratos com FCVS quanto sem essa cobertura.

O acórdão também dialogou com precedentes da Corte Especial e das Turmas, como o REsp 783.389/RO, que consolidou a ideia de que a cessão do mútuo hipotecário não pode ocorrer contra a vontade do agente financeiro, e com julgados posteriores que aplicaram essa orientação às ações revisionais. Houve debate interno sobre o alcance do julgamento repetitivo e sobre a possibilidade de a Corte Especial fixar tese mais ampla do que o caso concreto, mas prevaleceu o voto do relator.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ separou duas situações. Se a pessoa comprou o imóvel por 'contrato de gaveta' e a cessão ocorreu depois de 25/10/1996, ela só pode discutir judicialmente as cláusulas do financiamento se o banco tiver concordado com a transferência. Sem essa anuência, ela não é considerada parte legítima para pedir revisão do contrato.

Para cessões anteriores a 25/10/1996, o resultado depende da existência de cobertura do FCVS. Se houver FCVS, a lei admitiu a regularização e o cessionário pode ser tratado como mutuário para discutir direitos e obrigações do contrato. Se não houver FCVS, a transferência sem anuência do banco não basta para dar legitimidade à ação revisional, porque a instituição financeira pode impor novas condições ou até recusar a novação.

A lógica do julgamento é proteger a estrutura do SFH: o financiamento habitacional não é um contrato totalmente livre, pois envolve regras específicas e avaliação da capacidade do mutuário. Por isso, a simples posse do imóvel ou a compra informal não transforma automaticamente o adquirente em titular do direito de revisar o contrato perante o banco. Houve revisão de entendimento no sentido de consolidar, de forma uniforme, a necessidade de anuência da instituição financeira nas cessões posteriores a 25/10/1996, mesmo quando se trate de contrato com FCVS.