Tema 523

No REsp 1.150.429/CE, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Caixa Econômica Federal buscou reformar acórdão do TRF da 5ª Região que havia reconhecido a legitimidade ativa de M.N.P.L. para ajuizar ação ordinária de transferência de financiamento cumulada com revisão contratual, repetição de indébito e tutela antecipada. A autora afirmava ser cessionária de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, por meio de 'contrato de gaveta', e pretendia a transferência do financiamento, o recálculo de prestações e saldo devedor, a exclusão de encargos e a devolução de valores pagos indevidamente. O processo foi submetido ao rito dos recursos repetitivos, diante da multiplicidade de demandas sobre a mesma controvérsia. O acórdão também registrou que o contrato discutido no caso concreto não tinha cobertura do FCVS e que a cessão teria ocorrido em data posterior a 25/10/1996.

A questão central foi definir quando o cessionário de contrato de mútuo habitacional firmado no SFH, por meio de cessão sem participação da instituição financeira, pode ser considerado parte legítima para pedir revisão das cláusulas contratuais. O STJ partiu da disciplina da Lei 8.004/1990, com a redação dada pela Lei 10.150/2000, especialmente dos arts. 1º, 2º, 3º, 20, 22 e 23, além do art. 6º do CPC e do art. 267, VI, do CPC/73, para concluir que a legitimidade depende da regularidade da cessão perante o agente financeiro. O acórdão distinguiu três hipóteses: (i) contratos com cobertura do FCVS, avençados até 25/10/1996 e transferidos sem interveniência da instituição financeira, em que o cessionário pode discutir e demandar em juízo as obrigações e direitos assumidos; (ii) contratos sem cobertura do FCVS, celebrados até 25/10/1996 e transferidos fora das condições legais, em que não há legitimidade ativa para revisão; e (iii) cessões realizadas após 25/10/1996, nas quais a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para a legitimidade ativa, tanto em contratos com FCVS quanto sem FCVS. O julgado mencionou precedentes como REsp 705.423/SC, REsp 986.873/RS, REsp 627.424/PR, REsp 888.572/RS, REsp 1.102.757/CE, REsp 1.171.845/RJ, REsp 783.389/RO, EREsp 891.799/RJ e outros, consolidando a orientação de que a cessão não pode se impor contra a vontade do agente financeiro. Houve debate interno sobre o alcance do julgamento repetitivo e sobre a competência da Corte Especial, mas prevaleceu o voto do relator, com a fixação da tese em termos amplos.

O acórdão não aborda modulação de efeitos.

Em termos práticos, o STJ disse que quem compra um imóvel financiado por meio de 'contrato de gaveta' não ganha automaticamente o direito de ir ao Judiciário pedir revisão das parcelas e das cláusulas do financiamento. Se a cessão ocorreu depois de 25/10/1996, a instituição financeira precisa ter concordado com a transferência; sem essa anuência, o comprador não tem legitimidade para propor ação revisional. Para contratos mais antigos, o Tribunal fez distinções: quando havia cobertura do FCVS e a transferência se enquadrava nas hipóteses legais, o cessionário podia ser tratado como mutuário para discutir o contrato; já nos contratos sem FCVS, a regularização dependia das condições previstas em lei e da aceitação do agente financeiro. A lógica do julgamento é proteger a segurança jurídica do sistema e evitar que a transferência do financiamento ocorra sem controle sobre quem assume a dívida e em quais condições. Assim, o simples fato de ocupar o imóvel e pagar as prestações não basta, por si só, para substituir o mutuário original em juízo. Houve revisão do entendimento no próprio julgamento repetitivo, e a orientação vigente passou a exigir, como regra, a anuência da instituição financeira nas cessões posteriores ao marco legal fixado pelo STJ.