Tema 55

No REsp 1.067.237/SP, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, A.M.d.P. ajuizou ação revisional contra a CEF, alegando ter firmado contrato de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação em 19/05/2000, no valor de R$ 52.930,00, parcelado em 240 prestações mensais. Sustentou estar em mora desde outubro de 2004 por supostos reajustes ilegais nas prestações. Na ação, pediu tutela de urgência para depositar em juízo as parcelas que entendia devidas, suspender o leilão extrajudicial ou o registro da carta de arrematação, manter a posse do imóvel e impedir a inscrição de seu nome em cadastros desabonadores, ou determinar sua retirada caso já realizada. O juízo de primeiro grau indeferiu a tutela, e o Tribunal Regional Federal da 3ª Região deu parcial provimento ao agravo apenas para a assistência judiciária gratuita. O recurso especial chegou ao STJ como representativo da controvérsia, mas houve notícia de desistência da ação principal, o que levou ao julgamento do mérito em tese e à declaração de prejuízo do recurso no caso concreto.

A questão jurídica central foi definir se, em contratos do SFH, a execução extrajudicial do Decreto-lei n. 70/66 pode ser suspensa por tutela cautelar, e em que condições pode ser obstada a inscrição do mutuário em cadastros de inadimplentes. O STJ afirmou que a execução extrajudicial pode ser suspensa enquanto perdurar a demanda, independentemente de caução ou depósito de valores incontroversos, desde que haja discussão judicial sobre a existência total ou parcial do débito e que essa discussão esteja amparada em jurisprudência do STJ ou do STF, caracterizando o fumus boni iuris. Para a restrição cadastral, aplicou-se a orientação já consolidada no REsp 1.061.530/RS, exigindo cumulativamente: ação questionando o débito, demonstração de plausibilidade jurídica fundada em jurisprudência consolidada e depósito da parcela incontroversa ou caução fixada pelo juiz. O voto ressaltou a constitucionalidade do Decreto-lei n. 70/66 reconhecida pelo STF no RE 223.075/DF, mas destacou que essa constitucionalidade pressupõe a possibilidade de controle judicial quando houver lesão ao direito do devedor. Também mencionou precedentes da Segunda Seção e das Turmas de Direito Privado, como o EREsp 462.629/RS, REsp 963.233/PR, REsp 754.619/SC, REsp 584.554/PB, REsp 409.377/RS, REsp 772.028/RS e REsp 527.618/RS, para demonstrar a consolidação da matéria. Não houve revisão de tese posterior neste conjunto de acórdãos; o entendimento foi apenas reafirmado no julgamento repetitivo.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Na prática, o STJ disse que o credor do financiamento habitacional não fica automaticamente impedido de cobrar a dívida pela via extrajudicial prevista no Decreto-lei n. 70/66. Porém, se o mutuário entrar em juízo e mostrar que há discussão séria e juridicamente plausível sobre o valor ou a própria existência do débito, o juiz pode suspender a execução extrajudicial enquanto o processo tramita. Para isso, não é obrigatório depositar tudo o que se discute nem prestar caução, desde que a controvérsia esteja apoiada em precedentes do STJ ou do STF. Já para impedir a inscrição do nome do devedor em cadastros como inadimplente, o tribunal foi mais rigoroso: além da ação judicial e da plausibilidade do direito, é preciso depositar a parte que o próprio devedor reconhece como devida ou oferecer caução. Em resumo, o julgamento buscou equilibrar a proteção do mutuário contra cobranças potencialmente indevidas e a segurança do sistema de crédito habitacional, evitando que a execução extrajudicial avance quando a dívida estiver seriamente contestada em juízo.