Tema 558

No REsp 1.161.522/AL, relatado pela Ministra Maria Isabel Gallotti, uma ex-mutuária do Sistema Financeiro da Habitação ajuizou ação cominatória contra a Caixa Econômica Federal - CEF buscando compelir a instituição a celebrar contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, para permanecer no imóvel que havia sido adjudicado pela credora após a inadimplência no financiamento habitacional. A controvérsia chegou ao STJ como recurso especial representativo da controvérsia, após o Tribunal Regional Federal da 5ª Região manter a improcedência do pedido sob o fundamento de inexistir obrigatoriedade de contratação. Nos embargos de declaração, a parte embargante alegou omissão quanto a dispositivos constitucionais, com o objetivo de viabilizar prequestionamento para recurso extraordinário.

A Segunda Seção, por maioria, concluiu que o art. 38 da Lei nº 10.150/2000 não impõe dever de contratar, mas apenas confere faculdade às instituições financeiras ali referidas. O ponto central foi a interpretação literal e sistemática da expressão 'ficam autorizadas' e da redação do § 2º, que usa a forma 'poderá ser contratado', sem estabelecer comando cogente. Prevaleceu a leitura de que a norma se harmoniza com a liberdade contratual e com o regime jurídico de direito privado aplicável às empresas públicas, nos termos do art. 173, § 1º, II, da Constituição, sem criar obrigação específica para a CEF ou para qualquer outra instituição financeira. Foram mencionados, como reforço, precedentes da própria Corte, especialmente o REsp 1.164.528/PE e o REsp 1.110.907/AL, ambos no sentido da faculdade e não da obrigatoriedade. A divergência, inaugurada pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, sustentava que a norma deveria ser lida à luz da função social do contrato e do direito à moradia, para reconhecer obrigação de contratar quando preenchidos os requisitos legais. Nos embargos de declaração, a Seção assentou que não havia omissão, obscuridade ou contradição, e que embargos não servem para rediscutir o mérito nem para provocar prequestionamento de matéria constitucional.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ decidiu que a lei não obriga o banco a fazer esse tipo de arrendamento com o ex-mutuário ou com quem ocupa o imóvel. Ela apenas permite que a instituição financeira, se quiser e se entender conveniente, celebre o contrato. Isso significa que o interessado não pode exigir judicialmente a contratação só com base no art. 38 da Lei nº 10.150/2000. A decisão também esclarece que a Caixa Econômica Federal, nesse contexto, atua como instituição financeira em regime de direito privado, e não como executora de um programa habitacional específico. Houve tentativa de mudar esse resultado com base na função social do contrato, mas essa tese não prevaleceu. Assim, para o sistema repetitivo, ficou consolidado que a norma cria uma autorização legal, não um dever de contratar, preservando a liberdade da instituição financeira de avaliar conveniência e oportunidade.