Tema 577

No REsp 1.300.418/SC, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, Clóvis Paulo Ceccato e outra parte ajuizaram ação contra APL Incorporações e Construções Ltda. buscando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, com restituição das parcelas pagas e declaração de nulidade da cláusula que previa devolução apenas ao término da obra. O preço ajustado era de R$ 41.160,00 e, após repactuação, alegou-se pagamento de R$ 23.972,68. O juízo de origem e o TJSC afastaram a cláusula de devolução diferida, reconhecendo a abusividade da previsão contratual. O recurso especial foi afetado como representativo de controvérsia para definir o momento da restituição dos valores devidos ao comprador em caso de desfazimento do contrato.

A questão jurídica central foi saber se, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é válida a cláusula que condiciona a restituição das parcelas pagas ao término da obra ou a pagamento parcelado, quando há resolução do contrato por culpa de qualquer das partes. O STJ concluiu que tal cláusula é abusiva, por violar os arts. 39 e 51 do CDC, especialmente os incisos II, IV, IX e XV, além de contrariar a lógica de proteção do consumidor e permitir vantagem excessiva ao fornecedor. O voto destacou que o rol de cláusulas abusivas do CDC é exemplificativo e que a postergação do reembolso submete o direito do consumidor ao arbítrio exclusivo da incorporadora, já que a conclusão da obra depende da própria fornecedora e pode nem ocorrer. Também foram invocados fundamentos do direito civil sobre cláusulas potestativas, com referência ao art. 122 do CC/2002 e ao art. 115 do CC/1916. O acórdão reuniu precedentes das Turmas de Direito Privado, como REsp 633.793/SC, REsp 877.980/SC, AgRg no Ag 866.542/SC, AgRg no REsp 1238099/SC e AgRg no REsp 677.177/PR, todos no sentido de que a devolução deve ser imediata e, quando a culpa for do comprador, pode haver retenção razoável de parte das parcelas para recompor custos do empreendimento. O STJ também esclareceu que a discussão sobre quem deu causa à rescisão interfere no percentual a ser restituído, e não no momento do pagamento.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ decidiu que a incorporadora não pode segurar o dinheiro do comprador até a obra acabar nem devolver em prestações se o contrato for desfeito. Se o comprador desistiu ou deu causa à rescisão, a empresa pode reter uma parte razoável para cobrir despesas e prejuízos; se a culpa foi da construtora, a devolução deve ser integral. O ponto principal é que, encerrado o contrato, o consumidor não precisa esperar indefinidamente para receber o que lhe é devido. A regra protege o equilíbrio do contrato e evita que a empresa fique com o imóvel e, ao mesmo tempo, com o dinheiro do comprador por tempo excessivo. O acórdão também deixa claro que a culpa de cada parte afeta quanto será devolvido, mas não autoriza adiar o reembolso para o fim da obra ou parcelá-lo sem justificativa válida.