Tema 835

No REsp 1.443.870/PE, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Caixa Econômica Federal recorreu contra acórdão do TRF da 5ª Região que havia declarado nula cláusula contratual de mútuo habitacional e determinado a quitação do financiamento após o pagamento das 240 prestações, afastando a cobrança de saldo devedor residual. A mutuária, M.B.N., sustentava que a cláusula seria abusiva porque, ao final do prazo contratual, surgiria um resíduo elevado, que ela não deveria suportar. O caso foi afetado à Segunda Seção como representativo da controvérsia sobre a validade da cláusula que atribui ao mutuário o pagamento do saldo residual em contrato de financiamento imobiliário no âmbito do SFH sem cobertura do FCVS. Em embargos de declaração opostos posteriormente pela mutuária, discutiram-se alegadas omissões, contradições e nulidades processuais, mas o acórdão embargado foi mantido.

A questão jurídica central consistiu em saber se, nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, é válida a estipulação que transfere ao mutuário o pagamento do saldo devedor residual ao final do prazo de amortização. O STJ concluiu que sim, porque o art. 2º do Decreto-Lei nº 2.349/1987 prevê expressamente que, na ausência de cobertura pelo FCVS, os mutuários finais respondem pelos resíduos dos saldos devedores até a liquidação final, na forma pactuada e observadas as normas do Conselho Monetário Nacional. O acórdão também destacou a lógica histórica do SFH: as prestações eram reajustadas por critérios vinculados à renda do mutuário, enquanto o saldo devedor seguia outra sistemática de atualização, o que podia gerar resíduo ao final do contrato. O FCVS funcionava como mecanismo de cobertura desse eventual saldo, mas apenas quando expressamente previsto e financiado pelas contribuições correspondentes. O Tribunal citou precedentes da Quarta e da Terceira Turmas, especialmente o REsp 382.875/SC e o REsp 823.791/PE, além de diversos agravos regimentais e recursos especiais posteriores, todos no mesmo sentido. Nos embargos de declaração, o STJ afirmou que não havia omissão, contradição ou obscuridade, e que a pretensão era apenas rediscutir o mérito. Também afastou alegações de nulidade por intimação, prequestionamento e ausência de procuração, sem modificar a tese repetitiva. O julgamento ocorreu sob o art. 543-C do CPC/73 e a Resolução nº 8/2008/STJ.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ decidiu que, se o contrato de financiamento habitacional do SFH não tiver cláusula de cobertura pelo FCVS, o eventual valor que sobrar no fim do contrato não é do banco nem do poder público: ele deve ser pago pelo mutuário. A lógica é que o FCVS era uma espécie de proteção contratual específica, e sem essa proteção não existe transferência automática do resíduo para a instituição financeira. Assim, o fato de a pessoa ter quitado todas as prestações mensais não significa, por si só, que o financiamento esteja integralmente encerrado, se ainda houver saldo residual previsto no contrato e não coberto pelo fundo. O STJ também deixou claro que, se o mutuário entender que o valor do resíduo está errado, o caminho é discutir o cálculo por ação revisional, e não afastar a responsabilidade pelo saldo em si. A decisão preserva a estrutura jurídica do SFH tal como desenhada pela legislação e pelos contratos sem cobertura do FCVS, evitando que a ausência dessa garantia seja convertida, judicialmente, em quitação automática do débito residual. Em suma: sem cláusula de cobertura do FCVS, o saldo final remanescente continua sendo encargo do mutuário, e essa orientação foi reafirmada no repetitivo e mantida nos embargos de declaração.