Tema 882

No REsp 1.280.871/SP, relatado originariamente pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e lavrado o acórdão pelo Ministro Marco Buzzi, a Associação dos Moradores e Proprietários do Residencial Morada do Verde ajuizou ação de cobrança contra J.G.R.J., proprietário de imóvel situado em loteamento fechado. A associação sustentou que prestava serviços de manutenção e conservação em benefício da coletividade local e que o réu deveria arcar com as despesas correspondentes. O réu alegou que não integrava o quadro associativo e que não havia anuído ao ato instituidor da cobrança. Em primeiro grau, a ação foi julgada procedente; o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação. O recurso especial foi afetado como representativo da controvérsia para definir a validade da cobrança de taxas, contribuições de manutenção ou de conservação por associação de moradores ou administradora de loteamento em face de proprietário não associado ou não aderente.

A questão jurídica central consistiu em saber se a associação de moradores, por não se confundir com condomínio formalmente constituído, pode impor cobrança compulsória de taxas de manutenção a proprietário que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. A Segunda Seção reafirmou a orientação consolidada desde os EREsp 444.931/SP, no sentido de que a liberdade de associação, prevista no art. 5º, XX, da Constituição, impede a imposição de obrigações associativas a quem não aderiu voluntariamente à entidade. Também foram mencionados os arts. 884 a 886 do Código Civil, invocados pela parte vencedora e pelos votos divergentes como fundamento ligado à vedação ao enriquecimento sem causa, mas a maioria concluiu que esse argumento não autoriza, por si só, a criação de dever compulsório em favor da associação. O acórdão destacou ainda que associações de moradores não se equiparam a condomínio regido pela Lei 4.591/1964, nem se submetem automaticamente ao regime de contribuição obrigatório típico do condomínio edilício. Houve referência a precedentes da própria Segunda Seção e das Turmas de direito privado, todos no sentido de afastar a cobrança de não associado. No caso concreto, a maioria afastou a tese do voto vencido, que admitia a cobrança quando a aquisição do imóvel fosse posterior à constituição da associação, por entender que a obrigação não pode nascer apenas da situação fática de benefício coletivo sem adesão formal ou previsão legal.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Em termos práticos, o STJ definiu que associação de moradores não pode cobrar, como se fosse obrigação automática, taxa de manutenção de quem não entrou para a associação e não concordou com a cobrança. A simples existência de serviços prestados no loteamento não basta, por si só, para transformar o proprietário em devedor da contribuição criada unilateralmente pela entidade. O entendimento protege a liberdade de associação: ninguém é obrigado a se filiar nem a pagar mensalidade associativa sem base legal ou adesão expressa. Ao mesmo tempo, o acórdão deixou claro que a solução vale para a cobrança fundada na taxa criada pela associação; eventual pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa, em situação concreta e devidamente demonstrada, não foi tratada como regra automática neste repetitivo. A tese vigente, portanto, é a de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.