Tema 939

No REsp 1.551.951/SP, relatado pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a compradora ajuizou demanda contra a incorporadora TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. alegando que, ao adquirir unidade autônoma em estande de vendas, foi compelida a pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), valores que teriam sido indevidamente transferidos ao consumidor. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia reconhecido a restituição desses montantes, e a controvérsia chegou ao STJ como representativa da matéria repetitiva. Nos embargos de declaração, o consumidor sustentou omissões quanto ao destaque da corretagem e ao fracionamento de pagamentos a pessoas ligadas à equipe de vendas, enquanto uma associação que não estava habilitada nos autos também tentou recorrer.

A questão jurídica central foi saber, à luz da teoria da asserção, se a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva para figurar no polo passivo de ação em que o consumidor pede a restituição de comissão de corretagem e SATI, sob alegação de prática abusiva na transferência desses custos. O STJ afirmou que a legitimidade deve ser examinada em abstrato, com base nas afirmações da inicial, aplicando o art. 267, VI, do CPC/73, então correspondente à extinção sem resolução do mérito por ilegitimidade, e fazendo referência ao art. 485, VI, do CPC. O acórdão também dialogou com os arts. 30 e 39, II, do CDC, além de mencionar a controvérsia paralela sobre o mérito da cobrança da corretagem e da SATI, já enfrentada no REsp 1.599.511/SP. Na fundamentação, o Tribunal distinguiu a análise da legitimidade da discussão sobre a efetiva obrigação de restituir: para fins processuais, bastou a narrativa de que a incorporadora estruturou a cobrança e transferiu o encargo ao comprador. Houve voto vencido do Ministro Luis Felipe Salomão apenas quanto à tese repetitiva, por entender que a matéria se confundia com o mérito.

O acórdão não aborda modulação de efeitos.

Em termos práticos, o STJ decidiu que o consumidor pode processar a incorporadora quando afirma que ela organizou a cobrança da corretagem e da SATI de forma abusiva, mesmo que o dinheiro tenha sido repassado a corretores, imobiliárias ou terceiros. Isso não significa, por si só, que a devolução será sempre devida; significa apenas que a incorporadora pode responder na ação. A discussão sobre ser ou não legítima a cobrança da corretagem e sobre a abusividade da SATI foi tratada em outro precedente do mesmo tema repetitivo, que serviu de base para o julgamento do caso concreto. Assim, o entendimento facilita a defesa do consumidor, porque evita a extinção da ação por ilegitimidade logo no início e permite que o mérito seja examinado. Nos embargos, o STJ ainda esclareceu que, no caso concreto, a corretagem havia sido destacada na proposta assinada pelo comprador, o que levou à improcedência do pedido de devolução desse valor, mantendo-se a restituição apenas da SATI.