Tema 949

No REsp 1.483.930/DF, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, o Condomínio Vale das Acácias ajuizou ação de cobrança contra J.A.S., alegando inadimplemento de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas entre 10/6/1994 e 10/6/2011, no valor indicado na inicial. O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios manteve a condenação e o réu interpôs recurso especial sustentando a incidência da prescrição quinquenal. O feito foi submetido ao rito dos recursos repetitivos por envolver multiplicidade de demandas sobre o mesmo tema.

A controvérsia jurídica central consistiu em definir se a pretensão de cobrança de cotas condominiais, sob a vigência do Código Civil de 2002, submete-se ao prazo geral decenal do art. 205 ou ao prazo quinquenal do art. 206, § 5º, I. O STJ concluiu que a cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária se enquadra como 'dívida líquida constante de instrumento público ou particular', porque os valores são previamente definidos em convenção e, sobretudo, em deliberações assembleares formalizadas em ata, documentos que instruem a cobrança e permitem a identificação do débito. O acórdão destacou que a obrigação condominial decorre da lei e da relação propter rem, mas isso não afasta a incidência do art. 206, § 5º, I, pois o dispositivo exige que a dívida seja líquida e documentalmente demonstrável, não que tenha nascido exclusivamente de negócio jurídico. Foram mencionados os arts. 1.336, I, 1.341, 1.348, 1.350, 1.333 e 1.334 do Código Civil, além do art. 206, § 5º, I, e do art. 2.028 do CC para a regra de transição. O colegiado também invocou precedentes da própria Corte, especialmente o REsp 1.139.030/RJ e o REsp 1.366.175/SP, consolidando a orientação de que a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos. Nos embargos de declaração, a Segunda Seção não conheceu do recurso, por ilegitimidade da entidade embargante, sem alterar a tese firmada.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento. Nos embargos de declaração, o STJ também afastou a necessidade de modulação, registrando que não havia dúvida razoável a justificar a medida.

Na prática, o condomínio não dispõe de dez anos para cobrar judicialmente as cotas vencidas sob o Código Civil de 2002. O prazo é de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Isso vale tanto para despesas ordinárias quanto extraordinárias, desde que o débito esteja formalmente demonstrado em documentos do condomínio, como convenção, atas de assembleia e demonstrativos de cobrança. Para o condômino, isso significa que parcelas antigas podem deixar de ser exigíveis judicialmente após cinco anos. Para o condomínio, a decisão reforça a necessidade de cobrança tempestiva, sob pena de perda da pretensão. A orientação também preserva a regra de transição do Código Civil: débitos anteriores à vigência do novo código seguem a disciplina aplicável conforme o art. 2.028, observando-se o marco temporal definido pelo STJ.