Tema 960

No REsp 1.601.149/RS, relatado originariamente pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino e com acórdão lavrado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o consumidor L.K.N. ajuizou ação de repetição de indébito contra B.E. Ltda. e F.L.I. Ltda., alegando ter adquirido, em 21/01/2012, unidade habitacional vinculada ao Programa Minha Casa, Minha Vida pelo preço de R$ 73.000,00 e ter sido compelido a pagar R$ 4.500,00 a título de comissão de corretagem/intermediação, em cobrança apartada do preço do imóvel. O Tribunal de Justiça estadual reconheceu a abusividade da cobrança e determinou a restituição, inclusive em dobro. No recurso especial, a incorporadora sustentou a validade da transferência do encargo ao comprador, a inexistência de vedação legal específica no PMCMV e a incidência das regras gerais do mercado imobiliário. O feito foi afetado como representativo da controvérsia do Tema 960, com participação de diversos amici curiae, entre eles CEF, União, CBIC, ABRAINC, SINDUSCON-FPOLIS e SECOVI-SP.

A controvérsia jurídica central consistiu em saber se, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, é abusiva ou válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. O voto vencedor distinguiu o PMCMV da hipótese geral já decidida no Tema 938/STJ, ressaltando que a análise deveria considerar a estrutura normativa própria da Lei 11.977/2009, o direito social à moradia previsto no art. 6º da Constituição e a cláusula geral de abusividade do art. 51, IV e § 1º, do CDC. Para a corrente vencedora, a cobrança apartada da corretagem, em programa de caráter social, criaria obstáculo econômico incompatível com sua finalidade de facilitar o acesso à casa própria, especialmente para famílias de baixa renda. A divergência, acolhida pela maioria, entendeu que as faixas 1,5, 2 e 3 do PMCMV se aproximam de financiamento imobiliário tradicional, com comercialização privada das unidades, incidência de juros, possibilidade de financiamento e, em regra, dever de informação suficiente ao consumidor. Nessa linha, aplicou-se a orientação do Tema 938/STJ, segundo a qual é válida a transferência da corretagem ao comprador quando previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da comissão. O acórdão também mencionou a Portaria 542/2011 do Ministério das Cidades, posteriormente revogada, e a Instrução Normativa 23/2015, além dos arts. 724 e 725 do CC, da Lei 11.977/2009 e do art. 1.040 do CPC. Houve, portanto, revisão prática do entendimento inicialmente proposto no voto do relator, prevalecendo a tese favorável à validade da cláusula, com ressalva da Faixa 1, na qual não há intermediação imobiliária.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento.

Na prática, o STJ passou a admitir que, nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, o comprador arque com a comissão de corretagem, desde que isso seja informado de forma clara antes da contratação e que o valor apareça destacado do preço do imóvel. A exceção é a Faixa 1 do programa, porque ali não existe intermediação imobiliária típica: a seleção dos beneficiários é feita pelo poder público e não há venda direta com corretor. Assim, para as faixas em que há comercialização privada do imóvel, a corretagem pode ser repassada ao consumidor; para a Faixa 1, essa cobrança não se sustenta. O efeito prático é preservar a transparência do negócio e evitar cobranças ocultas, sem impedir, em regra, que o custo da intermediação seja suportado pelo comprador nas modalidades em que o programa funciona como financiamento habitacional com lógica de mercado. O acórdão de embargos de declaração apenas esclareceu que a discussão do Tema 960 não abrangia o detalhamento de outras regras do programa, como eventual impacto da corretagem nos limites de valor de cada faixa.