Tema 970

No REsp 1.635.428/SC, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, S.R.D. ajuizou ação de cumprimento de cláusula contratual cumulada com perdas e danos contra C.C.O. Ltda. - EPP, em razão do atraso na entrega de apartamento adquirido na planta no Residencial Brasília Beltramini. O contrato foi assinado em 22/7/2010, com previsão de entrega em 18 meses, e a obra deveria ter sido concluída em 22/1/2012, mas as chaves só teriam sido entregues por volta de 15/11/2012, com averbação da conclusão em 13/11/2012. O autor pediu multa contratual, indenização por danos materiais equivalente aos alugueres pagos no período e, subsidiariamente, lucros cessantes. A sentença reconheceu parcialmente o pedido e fixou aluguel mensal a título de perdas e danos; o tribunal local afastou a indenização por aluguéis, mantendo a multa contratual. O recurso especial foi afetado como representativo da controvérsia no Tema 970, em conjunto com o REsp 1.498.484/DF.

A controvérsia jurídica central consistiu em definir se, no atraso da entrega de imóvel em construção, a cláusula penal moratória pode ser cumulada com lucros cessantes. O STJ concluiu que, quando a multa contratual é estipulada para indenizar o adimplemento tardio e, em regra, corresponde ao valor locativo, ela já cumpre a função de recompor o prejuízo pela privação do uso do bem, tornando indevida a cobrança adicional de lucros cessantes, sob pena de bis in idem. O acórdão apoiou-se nos arts. 389, 394, 395, 402, 403, 412, 413, 416 e 944 do CC, além do art. 1.036 do CPC. Também foram mencionados os arts. 423, 424 e 927, § 3º, do CPC, bem como a LINDB e o art. 5º, XXXVI, da CF, em debate paralelo sobre a Lei 13.786/2018, cuja aplicação direta aos contratos anteriores foi afastada. Houve divergência relevante: a Ministra Nancy Andrighi e o Ministro Marco Buzzi defendiam a possibilidade de cumulação, com base na distinção entre cláusula penal moratória e lucros cessantes e na jurisprudência anterior da Corte, mas prevaleceu o entendimento do Relator. Nos embargos de declaração, o STJ apenas rejeitou a pretensão de rediscussão, reafirmando a natureza reparatória da cláusula penal moratória e a inadequação dos aclaratórios para modificar a tese firmada.

O acórdão não modulou os efeitos. Nos embargos de declaração, a tese foi apenas reafirmada, sem alteração do marco temporal de incidência.

Na prática, quando o contrato de compra e venda de imóvel na planta já prevê multa para o atraso na entrega, e essa multa foi fixada em valor que, em regra, corresponde ao aluguel do bem, o comprador não pode receber também lucros cessantes pelo mesmo período de atraso. O STJ entendeu que as duas verbas, nesse cenário, servem para compensar o mesmo prejuízo: a perda do uso do imóvel enquanto a obra não é entregue. Assim, evita-se cobrar duas vezes pela mesma demora. A decisão vale especialmente para contratos em que a cláusula penal foi desenhada para indenizar a mora da construtora, funcionando como uma estimativa prévia do dano. Se a multa contratual for insuficiente ou tiver estrutura diversa, a análise pode exigir exame específico do contrato e das circunstâncias do caso. A tese vigente no Tema 970, portanto, é de afastamento da cumulação, em regra, quando a cláusula penal moratória já cumpre a função indenizatória do atraso.