Tema 971

No REsp 1.614.721/DF, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, A.R.S.M. ajuizou ação de indenização por perdas e danos contra M.P.T.T. II Incorporações Imobiliárias Ltda. alegando ter firmado, em 5/11/2011, promessa de compra e venda de unidade em empreendimento comercializado na planta, com entrega prevista para dezembro de 2013, acrescida de tolerância contratual de 180 dias. Sustentou que cumpriu suas obrigações, mas a construtora atrasou a conclusão da obra e a entrega do imóvel, razão pela qual pediu a nulidade de cláusulas contratuais, lucros cessantes, inversão dos encargos moratórios previstos no contrato e pagamento de despesas como impostos e condomínio até a efetiva entrega das chaves. A sentença acolheu parcialmente os pedidos e condenou a ré, inclusive, ao pagamento da multa moratória prevista apenas para a compradora. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou esse ponto e afastou a inversão da cláusula penal. O recurso especial foi afetado como representativo da controvérsia no Tema 971.

A questão jurídica central consistiu em saber se, no contrato de adesão firmado entre comprador e construtora/incorporadora, a cláusula penal estipulada somente para o inadimplemento do adquirente poderia ser invertida em desfavor do fornecedor quando houvesse atraso na entrega do imóvel. O STJ concluiu que sim, mas não como simples reprodução mecânica da multa contratual: a cláusula penal deve ser tomada como parâmetro objetivo para a fixação da indenização devida pelo vendedor, com conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento judicial. O acórdão apoiou-se nos arts. 389, 394, 402, 403, 408 a 416 do CC, além dos arts. 4º, III, 6º, II, e 51 do CDC, destacando a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a equivalência material e a vedação ao enriquecimento sem causa. Também mencionou a LINDB e o art. 5º, XXXVI, da Constituição, para afastar a incidência direta da Lei 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua vigência. Foram citados precedentes da própria Corte sobre lucros cessantes no atraso da obra e sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal em relações de consumo, especialmente o REsp 955.134/SC e o REsp 1.548.189/SP, além do EREsp 1.341.138/SP, que reconheceu a presunção de prejuízo do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel. Nos embargos de declaração, o STJ apenas rejeitou a pretensão de rediscussão do mérito, sem alterar a tese firmada.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento. O acórdão apenas registrou que a Lei 13.786/2018 não seria aplicada diretamente aos casos em julgamento, por se tratar de contratos firmados antes de sua vigência.

Na prática, o STJ entendeu que a construtora não pode ficar sem qualquer consequência quando atrasa a entrega do imóvel, se o contrato já previa multa apenas contra o comprador. Como o contrato é de adesão e normalmente não há negociação real das cláusulas, o juiz pode usar essa multa como referência para calcular a indenização devida ao consumidor. Mas isso não significa copiar a multa de forma automática e desproporcional: o valor deve ser ajustado pelo juiz, em dinheiro, conforme as diferenças entre a obrigação do comprador de pagar e a obrigação da construtora de construir e entregar o imóvel. O objetivo é evitar desequilíbrio contratual e assegurar reparação compatível com o atraso, sem criar vantagem excessiva para qualquer das partes. A tese vale para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, que não foi aplicada diretamente ao caso. Nos embargos de declaração, o STJ manteve integralmente esse entendimento.