Tema 938

No REsp 1.918.648/DF, relatado pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a controvérsia surgiu em ação envolvendo promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta, com pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem após a rescisão contratual por atraso na entrega do empreendimento. O Tribunal de origem havia afastado a prescrição e reconhecido o direito ao ressarcimento. No REsp 1.897.867/CE, também submetido à sistemática dos repetitivos, discutiu-se situação semelhante, em que a incorporadora sustentava a incidência da prescrição trienal e a observância do Tema 938/STJ. Em ambos os casos, a discussão de fundo estava ligada à transferência contratual desses encargos ao promitente-comprador em contratos de incorporação imobiliária, com participação de amici curiae representando incorporadoras e corretores.

O Tema 938/STJ foi originalmente firmado para definir, em contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, se era válida a cláusula que transferia ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem e da SATI, e qual o prazo prescricional para a restituição dos valores pagos sob alegação de abusividade. No acórdão principal, o STJ havia assentado a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição, com fundamento no art. 206, § 3º, IV, do CC, por entender que a devolução decorreria de enriquecimento sem causa. Na questão de ordem de revisão, porém, a Segunda Seção registrou a evolução da jurisprudência da Corte Especial no sentido de que, havendo causa jurídica contratual para o indébito, aplica-se o prazo geral decenal do art. 205 do CC, salvo prazo específico em lei. O acórdão também destacou que a tese originária do Tema 938 foi construída em contexto de abusividade da cláusula que transferia ao comprador a obrigação de pagar corretagem e SATI, mas que a jurisprudência posterior passou a distinguir hipóteses de repetição de indébito fundada em relação contratual daquelas baseadas em enriquecimento sem causa puro. Foram mencionados, entre outros, o REsp 1.551.956/SP, paradigma do tema, e precedentes da Corte Especial sobre prescrição decenal em repetição de indébito contratual. Houve, assim, revisão parcial da tese apenas quanto ao prazo prescricional, sem alteração da compreensão sobre a validade da cláusula de corretagem quando houver prévia informação do preço total com destaque do valor da comissão, nem sobre a abusividade da cobrança da SATI ou atividade congênere vinculada à celebração do contrato.

Não houve modulação de efeitos neste julgamento. O acórdão de revisão apenas instaurou o procedimento revisional e determinou a suspensão de recursos pendentes sobre a controvérsia prescricional.

Na prática, o STJ passou a separar duas questões. De um lado, a cobrança da comissão de corretagem pode ser válida se o comprador foi previamente informado do preço total do imóvel e do valor destacado da corretagem; já a SATI, ou serviço equivalente, é considerada abusiva quando imposta pelo vendedor como condição da compra. De outro lado, se o consumidor quiser reaver valores pagos indevidamente em razão dessa cobrança contratual, o prazo para pedir a devolução não é mais tratado, no entendimento vigente, como trienal por enriquecimento sem causa em toda e qualquer hipótese. A orientação revisada aponta para a regra geral de dez anos quando a pretensão decorre de relação contratual e não houver prazo específico menor. Isso significa mais segurança para a análise dos casos: primeiro se verifica se a cobrança era contratualmente válida ou abusiva; depois, define-se o prazo prescricional adequado conforme a natureza da pretensão.