Teses & Súmulas sobre Sistema Financeiro de Habitação

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Resumo

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um conjunto de normas e instituições criado no Brasil em 1964, com o objetivo de facilitar e promover o financiamento habitacional no país, especialmente para a população de baixa e média renda. O SFH foi instituído pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e é regulamentado pelo Banco Central do Brasil. O SFH é composto por diversas instituições financeiras, como bancos, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo, entre outras, que atuam na concessão de crédito imobiliário. Essas instituições captam recursos por meio da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que são as principais fontes de financiamento do sistema. O SFH possui características específicas, como: 1. Limites de financiamento: O valor máximo de financiamento e o prazo de pagamento são estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), de acordo com a renda do mutuário e o valor do imóvel. 2. Taxas de juros: As taxas de juros praticadas no SFH são limitadas e geralmente inferiores às praticadas no mercado imobiliário em geral. Além disso, o sistema prevê a correção monetária dos saldos devedores, o que garante a manutenção do poder de compra dos recursos emprestados. 3. Seguro habitacional: Os contratos de financiamento no âmbito do SFH incluem obrigatoriamente um seguro habitacional, que garante a quitação do saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário e a cobertura de danos físicos ao imóvel. 4. Utilização do FGTS: Os trabalhadores que possuem saldo no FGTS podem utilizar esses recursos para amortizar ou liquidar o saldo devedor do financiamento, bem como para pagar parte das prestações do contrato. O SFH tem sido fundamental para a expansão do acesso à moradia no Brasil, contribuindo para a redução do déficit habitacional e a melhoria das condições de vida da população. No entanto, o sistema enfrenta desafios, como a necessidade de ampliar a oferta de crédito e aprimorar os mecanismos de proteção aos mutuários.

Sistema Financeiro de Habitação - STF (resultados: 2)

RE 827996

TEMA: 1011 - Controvérsia relativa à existência de interesse jurídico da Caixa Econômica Federal para ingressar como parte ou terceira interessada nas ações envolvendo seguros de mútuo habitacional no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação e, consequentemente, à competência da Justiça Federal para o processamento e o julgamento das ações dessa natureza.

1) Considerando que, a partir da MP 513/2010 (que originou a Lei 12.409/2011 e suas alterações posteriores, MP 633/2013 e Lei 13.000/2014), a CEF passou a ser administradora do FCVS, é aplicável o art. 1º da MP 513/2010 aos processos em trâmite na data de sua entrada em vigor (26.11.2010): 1.1.) sem sentença de mérito (na fase de conhecimento), devendo os autos ser remetidos à Justiça Federal para análise do preenchimento dos requisitos legais acerca do interesse da CEF ou da União, caso haja provocação nesse sentido de quaisquer das partes ou intervenientes e respeitado o § 4º do art. 1º-A da Lei 12.409/2011; e 1.2) com sentença de mérito (na fase de conhecimento), podendo a União e/ou a CEF intervir na causa na defesa do FCVS, de forma espontânea ou provocada, no estágio em que se encontre, em qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos do parágrafo único do art. 5º da Lei 9.469/1997, devendo o feito continuar tramitando na Justiça Comum Estadual até o exaurimento do cumprimento de sentença; e 2) Após 26.11.2010, é da Justiça Federal a competência para o processamento e julgamento das causas em que se discute contrato de seguro vinculado à apólice pública, na qual a CEF atue em defesa do FCVS, devendo haver o deslocamento do feito para aquele ramo judiciário a partir do momento em que a referida empresa pública federal ou a União, de forma espontânea ou provocada, indique o interesse em intervir na causa, observado o § 4º do art. 64 do CPC e/ou o § 4º do art. 1º-A da Lei 12.409/2011.

GILMAR MENDES, aprovada em 29/06/2020.

RE 627106

TEMA: 249 - Execução extrajudicial de dívidas hipotecárias contraídas no regime do Sistema Financeiro de Habitação.

É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66.

DIAS TOFFOLI, aprovada em 08/04/2021.
Sistema Financeiro de Habitação - TST (resultados: 0)
Sistema Financeiro de Habitação - STJ (resultados: 23)

Súmula 586

A exigência de acordo entre o credor e o devedor na escolha do agente fiduciário aplica-se, exclusivamente, aos contratos não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH. (SÚMULA 586, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2016, DJe 01/02/2017)

SÚMULA 586, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2016, DJe 01/02/2017

Súmula 473

O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. (SÚMULA 473, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 19/06/2012)

SÚMULA 473, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 19/06/2012

Súmula 454

Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n. 8.177/1991. (SÚMULA 454, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/08/2010, DJe 24/08/2010)

SÚMULA 454, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/08/2010, DJe 24/08/2010

Súmula 450

Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. (SÚMULA 450, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/06/2010, DJe 21/06/2010)

SÚMULA 450, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/06/2010, DJe 21/06/2010

Súmula 422

O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH. (SÚMULA 422, CORTE ESPECIAL, julgado em 03/03/2010, REPDJe 27/05/2010, DJe 24/05/2010)

SÚMULA 422, CORTE ESPECIAL, julgado em 03/03/2010, REPDJe 27/05/2010, DJe 24/05/2010

Súmula 327

Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação. (SÚMULA 327, CORTE ESPECIAL, julgado em 22/05/2006, DJ 07/06/2006, p. 240)

SÚMULA 327, CORTE ESPECIAL, julgado em 22/05/2006, DJ 07/06/2006, p. 240

Súmula 308

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SÚMULA 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384)

SÚMULA 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384

Súmula 199

Na execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, nos termos da Lei n. 5.741/71, a petição inicial deve ser instruída com, pelo menos, dois avisos de cobrança. (SÚMULA 199, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08/10/1997, DJ 21/10/1997, p. 53465)

SÚMULA 199, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08/10/1997, DJ 21/10/1997, p. 53465

Súmula 31

A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros. (SÚMULA 31, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/10/1991, DJ 18/10/1991, p. 14591)

SÚMULA 31, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/10/1991, DJ 18/10/1991, p. 14591

Tema/Repetitivo 1039

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação.

Situação: Em Julgamento (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 572

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Questiona se a existência/inexistência de juros capitalizados em contratos que utilizam a Tabela Price é matéria de fato - e por isso demandaria a realização de provas - ou exclusivamente jurídica, dispensada a dilação probatória.

A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 523

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 522

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 521

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Discute-se a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 520

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Discute-se a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 442

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Discute-se forma de amortização do saldo devedor do sistema financeiro de habitação.

Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Súmula 450/STJ

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 426

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Questiona, no âmbito dos contratos de financiamento habitacional, a) a prática de anatocismo em decorrência da utilização do Sistema de Amortização Francês - "Tabela Price"; e b) a cobertura do saldo devedor pelo FCVS, na ausência de disposição contratual a respeito.

Salvo disposição contratual em sentido diferente, aplica-se aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação a regra de imputação prevista no art. 354 do Código Civil de 2002, que reproduz o art. 993 do Código Civil de 1916 e foi adotada pela RD BNH 81/1969.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 352

CORTE ESPECIAL

QUESTÃO: Discute a possibilidade de o credor unilateralmente eleger o agente fiduciário no bojo de execução extrajudicial de contrato regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com garantia hipotecária.

A exigência de comum acordo entre o credor e o devedor na escolha do agente fiduciário tão-somente se aplica aos contratos não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 323

PRIMEIRA SEÇÃO

QUESTÃO: Questão referente à possibilidade, ou não, da segunda quitação do saldo residual relativo a contrato de financiamento para aquisição de residência própria, entabulado pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com a utilização de recursos provenientes do Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, nos termos da Leis 4.380/64, 8.004/99 e 8.100/99.

O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei 8.100/90, com o redação conferida pela Lei n 10.150, de 21.12.2001.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 55

SEGUNDA SEÇÃO

QUESTÃO: Questiona-se a possibilidade de tutela cautelar com vistas a suspender a execução extrajudicial a que se refere o Decreto-lei n. 70/66, bem como de impedir a inscrição do nome do devedor em bancos de dados desabonadores, desde que o mutuário de contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação consigne os valores que entender devidos.

Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 53

SEGUNDA SEÇÃO

QUESTÃO: Questiona-se a substituição da Taxa Referencial - TR - pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor - INPC/IBGE -, como índice de atualização monetária do saldo devedor.

No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei n. 8.177/1991, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor, que também será cabível ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n. 8.177/1991, mas desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 49

SEGUNDA SEÇÃO

QUESTÃO: Questão referente à limitação dos juros remuneratórios ao percentual de 10% a.a., com base no art. 6º, "e", da Lei n. 4.380/64, em contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)

Tema/Repetitivo 48

SEGUNDA SEÇÃO

QUESTÃO: Questão referente à legalidade do Sistema Francês de Amortização, também conhecido com Tabela Price, em contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, mas não cabe ao STJ, todavia, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7.

Situação: Trânsito em Julgado (última verificação em 19/04/2024)
Sistema Financeiro de Habitação - TNU (resultados: 0)
Sistema Financeiro de Habitação - CARF (resultados: 0)
Sistema Financeiro de Habitação - FONAJE (resultados: 0)
Sistema Financeiro de Habitação - CEJ (resultados: 0)