Teses & Súmulas | TEMA 492 do Supremo Tribunal Federal - STF
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TEMA 492QUESTÃO: Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. DIAS TOFFOLI, RE 695911 (Trânsito em Julgado). Aprovada em 18/12/2020. |
Ementa
EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. DIAS TOFFOLI, RE 695911.
Indexação
- AUSÊNCIA, ÓBICE, CONHECIMENTO, RECURSO EXTRAORDINÁRIO, INTERPOSIÇÃO, DECISÃO DEFINITIVA, DECISÃO DE MÉRITO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO, DISCUSSÃO, MATÉRIA CONSTITUCIONAL, DIREITO, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO, ORGANIZAÇÃO, NATUREZA HÍBRIDA, CONJUNÇÃO, ELEMENTO NORMATIVO, CONDOMÍNIO, LOTEAMENTO. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ), ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO, NECESSIDADE, ACEITAÇÃO, AUTORIZAÇÃO EXPRESSA, ATO, INSTITUIÇÃO, ENCARGO. ELEMENTO ESSENCIAL, CARACTERIZAÇÃO, ASSOCIAÇÃO, VOLUNTARIEDADE, AUSÊNCIA, CARÁTER TEMPORÁRIO, FINALIDADE, LICITUDE, GERÊNCIA, INTERESSE COMUM. LIMITE CONSTITUCIONAL, ATUAÇÃO, ASSOCIAÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, DIREITO, PRIMEIRA GERAÇÃO. LIMITAÇÃO, DIREITO FUNDAMENTAL, PREVISÃO, CONSTITUIÇÃO FEDERAL; AUTORIZAÇÃO EXPRESSA, LEGISLADOR ORDINÁRIO, EXPEDIÇÃO, ATO, REGULAMENTAÇÃO, EXERCÍCIO; PONDERAÇÃO DE PRINCÍPIOS. RESTRIÇÃO, DIREITO À LIBERDADE, CONFIGURAÇÃO, IMPOSIÇÃO, OBRIGAÇÃO; NECESSIDADE, PREVISÃO, LEI. CONSTITUIÇÃO FEDERAL, RESTRIÇÃO, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, ORGANIZAÇÃO PARAMILITAR. CONSTITUIÇÃO FEDERAL, PROTEÇÃO, ASSOCIAÇÃO, INTERFERÊNCIA, PODER PÚBLICO; EXIGÊNCIA, ATO JUDICIAL, DISSOLUÇÃO, COMPULSORIEDADE; GARANTIA, LIBERDADE, VONTADE, PARTICIPAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DA LEI. - VOTO, MIN. MARCO AURÉLIO: PROPRIETÁRIO, IMÓVEL, LOCAL PÚBLICO, AUSÊNCIA, OBRIGATORIEDADE, COTA-PARTE, DESPESA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, AUSÊNCIA, ADESÃO. PARTE RECORRENTE, CONCORDÂNCIA, SATISFAÇÃO, COTA-PARTE, FORNECIMENTO DE ÁGUA. - VOTO, MIN. ALEXANDRE DE MORAES: LOTEAMENTO, ORIGEM, SUBDIVISÃO, GLEBA. LOTEAMENTO, REQUISITO. LOTEAMENTO, INTEGRAÇÃO, DOMÍNIO, MUNICÍPIO, LOCAL PÚBLICO. LOTEAMENTO FECHADO, DERIVAÇÃO, AUMENTO, ÍNDICE, VIOLÊNCIA. LOTEAMENTO FECHADO, DIFICULDADE, INGRESSO, AGENTE, MUNICÍPIO, FORNECIMENTO, SERVIÇO PÚBLICO, ESSENCIALIDADE. CRIAÇÃO, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, DIVISÃO, CUSTO, FORNECIMENTO, SERVIÇO PÚBLICO ESSENCIAL, INDEPENDÊNCIA, ASSOCIAÇÃO. VEDAÇÃO, ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DIMENSÃO NEGATIVA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS, EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. INCONSTITUCIONALIDADE, COBRANÇA, TAXA, AUSÊNCIA, ADESÃO, PROPRIETÁRIO, NORMA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EDIÇÃO, LEI, REGULAMENTAÇÃO, LOTEAMENTO FECHADO; IRRETROATIVIDADE, NORMA. COMPETÊNCIA CONCORRENTE, ENTE FEDERADO, LEGISLAÇÃO, PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. - VOTO VENCIDO, MIN. GILMAR MENDES: ADMINISTRAÇÃO, LOTEAMENTO, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO SEM FINS LUCRATIVOS, MODALIDADE, ASSOCIAÇÃO CIVIL; PERMISSÃO, MUNICÍPIO, AUSÊNCIA, LICITAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, REALIZAÇÃO, MELHORIA, VALORIZAÇÃO, LOTEAMENTO. ATIVIDADE, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, LOTEAMENTO, EQUIPARAÇÃO, ATIVIDADE, ADMINISTRAÇÃO, IMÓVEL; SOLIDARIEDADE, CONDUÇÃO, INTERESSE COLETIVO, INDEPENDÊNCIA, VONTADE; AUSÊNCIA, OFENSA, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. - VOTO VENCIDO, MIN. RICARDO LEWANDOWSKI: LOTEAMENTO FECHADO, DISTINÇÃO, CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO, ÁREA DE USO COMUM, CARÁTER PÚBLICO. ÁREA DE USO COMUM, CONDOMÍNIO, EXCLUSIVIDADE, CONDÔMINO. CÓDIGO CIVIL, REGULAÇÃO, CONDOMÍNIO; LOTEAMENTO FECHADO, NECESSIDADE, LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. OBRIGATORIEDADE, PARTICIPAÇÃO, DESPESA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, AUSÊNCIA, NECESSIDADE, VÍNCULO, ASSOCIAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO, IMPOSSIBILIDADE, APRECIAÇÃO, FATO, PROVA, ESPÉCIE, BENFEITORIA, COBRANÇA, TAXA. - VOTO VENCIDO, MIN. EDSON FACHIN: CONCRETIZAÇÃO, DIREITO À MORADIA, POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO, OBJETIVO, GARANTIA, BEM ESTAR SOCIAL, CIDADÃO, CIDADE. DIFERENÇA, LOTEAMENTO, CONDOMÍNIO. EXISTÊNCIA, LEGISLAÇÃO, REGULAMENTAÇÃO, CONDOMÍNIO, AUSÊNCIA, LEGISLAÇÃO, REGÊNCIA, LOTEAMENTO. CASO CONCRETO, AUSÊNCIA, DISCUSSÃO, CONCRETIZAÇÃO, DIREITO FUNDAMENTAL, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. DISCUSSÃO, OBRIGAÇÃO, DIVISÃO, DESPESA, PRESTAÇÃO DE SERVIÇO, DISPONIBILIDADE, BEM, BENEFÍCIO, TOTALIDADE, PROPRIETÁRIO, LOTEAMENTO, HIPÓTESE, AUSÊNCIA, REALIZAÇÃO, PODER PÚBLICO. - TERMO(S) DE RESGATE: LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO.
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